Utilizzare le opzioni è senza dubbio uno dei modi più potenti a disposizione degli investitori oggi per ottenere il controllo del settore immobiliare. Le opzioni danno agli investitori il diritto legale di acquistare un';attività a un prezzo predeterminato entro un determinato periodo di tempo. Uno dei motivi principali per l';utilizzo delle opzioni deriva dall';elevato grado di leva che è possibile ottenere al momento dell';acquisto delle azioni.
Gli accordi di opzione sono utilizzati dagli investitori per ottenere il controllo di un';attività senza dover assumere un titolo legale, il che a sua volta consente di evitare costosi costi di transazione. Inoltre, le opzioni possono essere esercitate rapidamente, consentendo in tal modo agli investitori di essere più efficienti con le proprie risorse.
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Le opzioni sono uno strumento eccezionale per gli investitori immobiliari che possono essere utilizzati per acquistare immobili con pochi soldi. Inoltre, l';utilizzo di opzioni come strumento di investimento consente agli investitori di massimizzare il pieno potere di leva ottenendo il controllo della proprietà con pochissimi soldi.
Un altro vantaggio dell';utilizzo delle opzioni è che offrono agli investitori la possibilità di limitare l';esposizione al rischio in una determinata proprietà solo al premio pagato per l';opzione.
Se l';investitore decide di non esercitare il diritto di acquistare, l';opzione scade senza valore e tutto ciò che viene perso è il premio pagato per l';opzione. L';utilizzo delle opzioni mi consente di acquisire i diritti sulla terra senza dovermi assumere un titolo legale finché non inizia la costruzione di una nuova casa.
Quindi, ad esempio, dopo un accordo di acquisto o un contratto di vendita con un cliente per costruire una nuova casa su uno dei lotti opzionali, allora esercitiamo la nostra opzione al prezzo di esercizio predeterminato e acquistiamo il lotto.
Il vantaggio principale dell';utilizzo di opzioni in una transazione come questa è che il premio di opzione richiesto come percentuale del valore dell';operazione è in genere inferiore a quello richiesto per un acquisto utilizzando il finanziamento convenzionale.
In altre parole, un investitore può spesso raggiungere un livello molto più elevato di leva utilizzando opzioni piuttosto che utilizzando più meccanismi di finanziamento convenzionali come i prestiti bancari.
In una transazione, in particolare, ho acquistato i restanti 28 lotti che erano appropriati per la costruzione in una comunità residenziale attraverso l';uso di un accordo di opzione. I lotti erano valutati a poco più di $ 1 milione e il premio per le opzioni in questo esempio era di circa il 5% o $ 50.000.
Nella maggior parte dei casi, preferisco mantenere l';opzione premium nell';intervallo 1% -2%, ma in questo particolare esempio, il venditore ha richiesto di più. Infatti, ha iniziato chiedendo un premio molto più alto di poco più di $ 100.000, che non ero affatto disposto a pagare.
Dopo aver negoziato avanti e indietro per diverse settimane, siamo finalmente d';accordo sul 5%. Esaminiamo ora le differenze tra l';utilizzo di un contratto di opzione e il finanziamento convenzionale come quello offerto da una banca.
Contratto di opzione:
Prezzo d';acquisto = $ 1.000.000
Commissione di opzione = 5%
Totale esborso di cassa = $ 1.000.000 x 5% = $ 50.000
Prestito bancario convenzionale:
Prezzo d';acquisto = $ 1.000.000
Acconto = 20%
Totale esborso di cassa = $ 1.000.000 x 20% = $ 200.000
In questo esempio, è possibile vedere chiaramente la potenza della leva aggiuntiva ottenuta utilizzando un';opzione anziché un prestito bancario convenzionale. In questo caso, avrei potuto effettivamente acquistare $ 4,000,000 di proprietà utilizzando i $ 200,000 richiesti per il finanziamento convenzionale come segue.
($ 200.000 / $ 50.000) x $ 1.000.000 = $ 4.000.000
O ($ 200.000 / 0.05) = $ 4.000.000
I vantaggi dell';utilizzo di un';opzione per ottenere il controllo della terra in questo esempio sono duplici. Il primo vantaggio è che se la nostra azienda ha difficoltà a vendere nuove case a potenziali acquirenti in questa particolare comunità, non siamo bloccati dal peso e dal costo in corso della proprietà dei lotti. L';unica cosa che abbiamo a rischio è la nostra opzione denaro. Mentre $ 50.000 sono una somma considerevole per essere esposti al rischio, è molto meglio che avere un livello di esposizione di $ 200.000.
Il secondo vantaggio è che se dovessimo effettivamente acquistare i lotti, la vendita innescherebbe un aumento delle tasse a causa di un valore di proprietà nuovo e molto più elevato poiché il valore dei lotti finiti è molto più alto di quando lo sviluppatore iniziò a migliorare la terra.
In sintesi, l';uso di opzioni può essere uno strumento incredibilmente efficace disponibile per gli investitori immobiliari che sono interessati a ottenere il controllo degli investimenti immobiliari senza dover prendere il titolo. Le opzioni offrono agli investitori la possibilità di ottenere il controllo della proprietà con pochi soldi in meno, consentendo in tal modo di massimizzare lo strumento fondamentale di leva finanziaria.
Ciò contribuirà a ridurre al minimo il rischio di perdita del capitale, consentendo in tal modo di avere più successo nei vostri sforzi immobiliari.