I :gestori patrimoniali: sono il personale con cui lavorerai nei reparti REO. Il loro compito è ispezionare le proprietà, verificare che siano necessarie le riparazioni e gestire le proprietà fino a quando non vengono vendute.
Come investitore indipendente, puoi trovare grandi opportunità in questo settore. Tuttavia, devi essere disposto ad apprendere le regole scritte e non scritte ed essere pronto ad affrontare i reparti REO che hanno una mente tosta. Questo articolo fornisce le linee guida per fare proprio questo.
Linea guida 1: Comprendere gli atteggiamenti dei prestatori verso le Proprietà REO Le banche e i creditori detestano avere proprietà REO sui loro libri. Invece di attività, hanno delle passività. Ovviamente, vogliono liberarsi di queste proprietà; tuttavia, non sono disposti a farlo in perdita se possono impedire che ciò accada.
Prendi l';atto: prendere in consegna case in preclusione soggette a ipoteche esistenti
Quindi, come investitore, non solo devi gestire questo atteggiamento, ma devi anche fare un altro fatto: le banche e gli istituti di credito spesso non amano pubblicizzare il fatto che hanno dei REO sui loro libri. Hanno tre ragioni per questo.
La prima ragione è che non vogliono che i regolatori federali si sentano a bocca aperta, mettendo in discussione le loro pratiche commerciali o la loro solvibilità.
La seconda ragione è che non vogliono che i loro depositanti conoscano i REO. I depositanti vogliono soprattutto la sicurezza e se, giustamente o erroneamente, vedono le REO come prove di pratiche discutibili, possono estrarre i loro soldi. Le banche vogliono proteggere la loro immagine.
La terza ragione è che quando i creditori hanno un grande inventario di REO, non vogliono che il mercato lo sappia. Se le informazioni trapelano, i prezzi potrebbero diminuire drasticamente.
Quindi, come si fa a sapere REO? Questo è il nostro prossimo argomento.
Presentarsi come professionista al dipartimento REO I gestori patrimoniali REO di un prestatore non vogliono trattare con investitori dilettanti, quindi è necessario avvicinarli come professionisti esperti.
In primo luogo, chiamare il creditore e chiedere il dipartimento REO. Una volta in contatto, spiega che sei un investitore indipendente e professionale e sei interessato ad acquistare proprietà REO e vorresti un appuntamento con un decisore.
Quindi, usa quell';appuntamento per presentare il tuo caso e convincere il decisore che hai le risorse e l';esperienza di un professionista impegnato. Se svolgi correttamente il tuo lavoro di vendita, puoi chiedere un elenco di proprietà REO.
Nota: a volte, i reparti REO gestiscono direttamente le proprietà; a volte, usano un broker. Quindi, dovresti essere preparato ad affrontare entrambi.
Linea guida 3: ispezionare le proprietà REO È un dato di fatto che molte di queste proprietà pignorate non sono in ottime condizioni. Gli ex proprietari non sono felici campeggiatori quindi non possono prendersi cura della proprietà o addirittura danneggiarla per sfogare la propria rabbia. Quindi, avrai sicuramente bisogno di fare due diligence e ispezionare qualsiasi proprietà in considerazione.
In alcuni casi, i creditori faranno riparazioni estetiche ad una proprietà poiché sanno che una casa più attraente porterà un prezzo più alto. Per contrastare questa possibilità, ti consiglio di provare a presentarti non appena la proprietà viene acquisita e di offrirti di prenderla :così com';è: per ottenere un prezzo inferiore.
I meccanismi di acquisto di proprietà REO Non c';è segreto per l';acquisto di queste proprietà; li compri proprio come faresti con qualsiasi proprietà. Per prima cosa, fai un';offerta. Il prestatore lo accetta, lo rifiuta o fa una contro offerta. Nel caso di una controfferta, negoziate.
Per quanto riguarda il pagamento, la maggior parte dei finanziatori preferisce contanti perché vogliono liberarsi di queste proprietà nel modo più pulito e rapido possibile. Se questo è il caso, è necessario andare a un altro prestatore per ottenere il finanziamento. Non aspettarti un grande affare; istituti di credito possono volere il 10% o più in basso più i costi di chiusura. Tuttavia, alcuni dipartimenti REO sono consapevoli del fatto che otterranno meno da un';offerta in denaro, quindi potrebbero offrirti finanziamenti. Il vantaggio di questo è che potresti essere in grado di pagare un acconto più basso, ottenere condizioni più semplici e ottenere anche un po ';di soldi per miglioramenti. Il rovescio della medaglia è che pagherai di più in interessi e commissioni di quanto faresti su base strettamente in contanti.
Tipici problemi da aspettarsi Come ho detto prima, molte di queste proprietà sono in cattive condizioni e potrebbero non valere la pena, quindi ispezionarle attentamente prima di impegnarsi in un acquisto.
Inoltre, come ho detto prima, queste proprietà sono vendute :così com';è:. Questo significa che non ci sono garanzie di alcun tipo. Quindi, se acquisti una proprietà che in seguito richiede riparazioni molto costose, sei bloccato con tale spesa. La lezione: eseguire la due diligence con molta attenzione!
Nel caso di istituti di credito federati, non si può ottenere una dichiarazione di divulgazione (la maggior parte degli stati richiede questi ora). Ciò significa che esiste la possibilità che tu possa finire bloccato con una proprietà che presenta problemi gravi e costosi (ad es. Vernice di piombo, ecc.).
Infine, se a seguito di un';ispezione domiciliare, trovi le riparazioni che devono essere fatte, non aspettarti che il mutuante paghi per loro. Il loro atteggiamento: :È il tuo problema da risolvere:.
Punto chiave: quando ti avvicini a un dipartimento REO, sii un professionista preparato.