C';è una via d';uscita da qualsiasi truffa sugli investimenti immobiliari?
La prima cosa da capire è che se senti di essere stato truffato, probabilmente non sei l';unico. Può sembrare così, e potresti sentirti solo, stupido, ingannato e arrabbiato o imbarazzato - alcune delle emozioni comuni provate in questo momento.
Ma queste sono le emozioni che gli sviluppatori con menti storte ti incoraggeranno a pensare. Sperano che ti sentirai :risucchiato: e non voglio dirlo a nessuno. In effetti, con una truffa intelligente, potrebbe non esserci nulla da dire comunque, a parte il tuo istinto, finché non inizi a scavare.
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Ma l';inerzia è proprio ciò che questi criminali (e di solito sono criminali) vogliono che tu pensi. In queste circostanze, non devi tenerlo tutto in te stesso. Devi cercare di scoprire se altre persone sono state ingannate in una situazione simile. Non puoi mai sapere, potresti essere uno tra dieci, venti o centinaia di anime simili, e se riuscirai a trovare e ad identificarti con tali gruppi, avrai una possibilità molto maggiore di ottenere una punizione, credimi.
Sono stato coinvolto in una truffa di proprietà di investimento circa 18 mesi fa (lo so - ansima - shock - orrore - e vendo proprietà di investimento!). Per alcuni mesi, pensai che stavo impazzendo, non riuscivo a capire perché non potevo far entrare gli inquilini da nessuna parte vicino ai prezzi che mi aspettavo, o addirittura ottenere gli inquilini. Questa fu la prima rivelazione, poiché mi avevano promesso che le proprietà sarebbero state completamente affittate al completamento. Bene, almeno, questo è quello che hanno detto gli opuscoli, così come il direttore delle vendite alla presentazione alla quale ho partecipato. E avevo comprato un certo numero di queste :bellezze:, ognuna presumibilmente completamente affittata e costringendomi a pagare 500 euro al mese in eccedenza di affitto.
Poi ho iniziato a indagare più a fondo sulla situazione, e presto ho identificato il problema. Scam è una proprietà di investimento altamente complessa!
Quindi, come ho fatto io, un investitore immobiliare esperto e un rivenditore di proprietà di investimento - essere coinvolto in una truffa sugli investimenti immobiliari?
Ti dirò come - forse l';intento criminale?
Quello che ho fatto è di fare una cronaca degli eventi che hanno effettivamente avuto luogo con i miei investimenti, di cui ho scoperto che c';erano oltre 100 incidenti simili.
Prima di entrare in questo investimento, o addirittura di raccomandarlo ad altri, che consistevano in un certo numero di case ristrutturate convertite in HMO per studenti (Case di occupazione multipla), ho studiato a fondo l';azienda. (Nota la società e la posizione di queste case non è menzionata in questo rapporto per motivi legali). Ho controllato almeno 6 delle loro conversioni immobiliari, ho parlato con i loro affittuari e parlato con diversi investitori esistenti. Ho preso il mio socio in affari al momento con me per controllare le mie scoperte. Sono stato anche confortato dal fatto che queste persone stavano spendendo (e stanno ancora spendendo) un sacco di soldi nei grandi giornali nazionali (Sunday Times, Telegraph, e così via), e avevano prodotto tutta una serie di opuscoli lucidi a sostegno del loro reclami.
Alcuni dei loro più ampi sviluppi fuori piano sono stati anche presentati in una pubblicazione di due pagine in una delle principali riviste immobiliari del Regno Unito. Non solo, ma avevano (e hanno tuttora) spazi espositivi molto ampi in una serie di importanti Show immobiliari del Regno Unito.
Tutto sembrava impilarsi, così ne comprai alcuni e incoraggiai i miei amici, i parenti stretti e colleghi di lavoro a comprarne anche alcuni. Ho pagato i miei diritti di prenotazione, e mi sono appena accontentato di aspettare che questi fossero completati, e di iniziare a generare un po ';di eccedenza di contanti ogni mese.
Il primo evento nella catena di cose è stato che le case sono state completate molto tardi, quindi abbiamo rischiato di perdere l';assunzione di studenti per l';autunno 2005, ma l';investimento sembrava ancora abbastanza buono, e comunque avevamo scambiato tutti i contratti da allora . E, naturalmente, tutti pensavamo di avere almeno un 11% di partecipazione azionaria in ogni proprietà, oltre alla normale crescita del 4-6% rispetto allo scorso anno. Inoltre, quando gli è stato chiesto se potevamo ispezionarli prima del completamento, ci è stato detto: :Mi spiace, dato che hai degli inquilini, devi dare un preavviso di 48 ore o più:. Poi, quando provammo per appuntamenti, nessuno riuscì a trovare le chiavi.
Dove sono stati i miei campanelli d';allarme, sento che chiedi -
Ovviamente in modalità silenziosa!
Ma poi la terra iniziò davvero a salire in superficie...
Queste case sono state tutte vendute sotto la premessa di :Tutti i contatti per i servizi sotto lo stesso tetto per l';investitore - Utilizza i nostri servizi per le vendite, gli avvocati raccomandati, i mediatori interni, i mutui, la gestione delle locazioni dalla nostra stessa azienda:. buon affare confezionato per la poltrona investitore. ';
Il numero 1 era che le case non erano completamente affittate al completamento, e in molti casi gli inquilini sembravano :svanire: dopo che i contratti erano stati firmati. Tanto per le promesse fatte nei glossari degli sviluppatori che gli inquilini sarebbero stati sul posto prima del completamento, con garanzie incrociate in modo che non ci sarebbero praticamente periodi vuoti, nessun problema con l';affitto, come se un inquilino non avesse pagato, le garanzie incrociate significava che gli altri inquilini sarebbero stati ritenuti responsabili.
Inoltre, in alcuni casi (non con mia fortuna) nessun lavoro di ristrutturazione era stato eseguito, e gli sviluppatori hanno avuto la sfacciataggine di chiedere 3.000 euro per proprietà per riparare quelli che non erano stati fatti. Quindi, i principali problemi con il lavoro di costruzione hanno iniziato a emergere. Gli scantinati si allagherebbero, non a causa della pioggia, (anche se ciò accadde in diverse occasioni in cui gli scantinati non erano stati :rubati: correttamente), ma a causa di tubature difettose, ma se naturalmente avessimo un contratto di garanzia di 12 mesi - Giusto? Sbagliato?
Anche dopo continue telefonate ed e-mail, la società di gestione non è riuscita a inviarci documentazione adeguata e non ci ha tenuto informati sui problemi di manutenzione, gli inquilini in partenza, gli inquilini che non pagavano l';affitto in tempo - tutto il genere di cose standard che ci si aspettava da una :corretta: società di gestione che ha addebitato il 10% dell';affitto come tasse.
E la seccatura che ho spostato gli accordi di gestione in un';altra azienda è un';altra storia per un altro giorno in cui può essere raccontata.
Ok, questo mi è sembrato un lavoro di costruzione inaffidabile e una totale mancanza di una corretta gestione da parte del dipartimento che gestiva gli affitti. Non è il tipo di servizio che ci si può aspettare da una società che svolge così tanto marketing a livello nazionale, ma, naturalmente, essendo di una società di così alto profilo, si sarebbe pensato che avrebbero risolto i problemi. Destra? Sbagliato!
Quindi, a causa di tutti questi problemi, avevo iniziato a fare alcune indagini molto approfondite su questa società, e i metodi utilizzati per impacchettare la vendita di queste case.
È poi emerso che la maggior parte di queste case era stata acquistata dallo sviluppatore circa tre o quattro mesi prima di venderle, per circa? 90.000 - nelle parole degli sviluppatori - case abbandonate che erano state totalmente distrutte; Le proprietà di 3 letti che avevano interrato le cantine e le conversioni del tetto, aggiungendo fino a 2, 3 o anche altre 4 camere da letto, e presumibilmente convertite ai più alti standard per scopi HMO, e queste sono state vendute a noi per circa? 249.950 fino a? 325.000 e oltre.
Ding Ding Ding - Alarm Bells...
Perché siamo stati abbastanza felici di acquistarli - perché sono venuti tutti con valutazioni RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors) sul valore della proprietà e sui redditi da locazione anticipati.
Tutto ciò che corrisponde alle affermazioni degli sviluppatori.
Ma quando abbiamo notato che molti investitori di altri gruppi stavano recuperando alcune di queste case simili - perché non stavano pagando l';affitto, e di conseguenza non potevano permettersi il mutuo, e le valutazioni erano tutte intorno a? 80.000 a? 100.000 SOTTO IL VALORE MUTUIALE!
Le nostre indagini hanno poi scoperto che molte di queste proprietà erano state valutate dalla stessa azienda e per il confronto avevano utilizzato proprietà dello stesso sviluppatore sul modulo di valutazione.
Abbiamo incontrato casi in cui i mutui che sono stati concessi sono:-
? Non erano validi per le case a più occupazioni - quindi perché è stato concesso un prestito?
? Non sarebbe stato concesso se le banche sapessero che le proprietà erano già affittate e non vendute come proprietà vacante. Quindi, perché è stato concesso un mutuo?
? Non sarebbe stato concesso se la valutazione del noleggio di valutazione non fosse realistica. Quindi i prestiti sono stati concessi su informazioni errate. Se l';investitore avesse inserito i dati relativi al noleggio, sarebbe stato probabilmente fatto per frode ipotecaria.
? Non avrei concesso un prestito (soprattutto solo per interessi) se fosse stato conosciuto il vero dato di valutazione.
? Non avrebbe concesso l';85% del valore presunto se avessero saputo che un deposito Gifted era stato pagato (insieme a spese legali e di altro tipo da parte dello sviluppatore). L';avvocato era a conoscenza, come lo era il broker, quindi come mai il creditore non è stato informato?
Ora, poiché mi piace pensare a me stesso come un :investitore esperto:, sapendo che i depositi di talento, i cash backs ecc. Accadono e molto spesso salta il mercato immobiliare in movimento, ho detto al mio avvocato che cosa era l';accordo laterale , il broker mi ha detto quale fosse l';accordo, quindi nessun problema, giusto?
Sbagliato ... Vedo quindi che né il / i procuratore / i né il broker hanno informato il mutuante.
Da qualche parte lungo le linee, qualcosa non andava.
La domanda è - è stata colpa di:-
?Lo sviluppatore?
?The Solicitor?
?Il broker?
?L';investitore?
In una società in cui le normative che riguardano avvocati, mediatori, mutui ipotecari e valutatori sembrano piuttosto rigide, devo dire che penso che qualcosa non funzioni qui, dove lo sfortunato investitore può entrare in una trappola così sregolata!
Se ritieni di essere stato coinvolto in una tale truffa sugli investimenti immobiliari e vorresti vedere se ci sono altri nella stessa barca, visita il mio blog dove puoi esprimere la tua opinione e aggiungi il tuo nome a una lista strutturata se vogliamo in modo che possiamo creare un database di eventi simili che possano essere facilmente analizzati per individuare le tendenze o, per esempio, passare a :Watchdog:. Come acquistare un investimento immobiliare Hai raggiunto un punto nella tua vita in cui sai che devi fare qualcosa per aumentare il tuo reddito pensionistico o vuoi trovare un modo per aumentare i tuoi soldi in contanti Questo articolo fornirà il background necessario per aiutarti a trovare investimento redditizio. Armati dei tuoi obiettivi di investimento immobiliare, è ora di uscire e trovare proprietà redditizie..
Tuttavia, prima di iniziare la ricerca è necessario ricordare che cercheremo le proprietà di investimento dove possiamo trarre profitto da venditori motivati. Se il venditore non è motivato, non sarà in grado di negoziare un buon affare. Lo ripeterò di nuovo, tu guadagni quando compri non quando vendi. La strada inizia sviluppando un elenco di proprietà potenziali utilizzando il profilo che hai sviluppato durante la sessione degli obiettivi: vedi l';articolo precedente :Come avere successo nell';investire in proprietà:. Esistono diverse fonti di proprietà:
Agenti immobiliari. Otterrete risultati migliori se avrete il tempo di intervistare diversi professionisti del settore immobiliare e chiedere loro se possiedono proprietà immobiliari di investimento. Se sei in grado di individuare uno di questi professionisti nella tua zona, tienilo stretto. Capiranno i tuoi bisogni e saranno inestimabili aiutandoti a raggiungere i tuoi obiettivi. Gli agenti immobiliari possono essere un';ottima fonte di proprietà di investimento sottovalutate. Dopo che ti conosceranno, ti cercheranno ogni volta che una buona proprietà colpisce la loro scrivania. Possono anche aiutarti a determinare il valore di mercato della proprietà potenziale. Il tuo agente può fornirti un elenco di tutte le proprietà di investimento che soddisfano le tue esigenze.
Elenchi di pignoramenti: questo è il mio modo preferito di trovare proprietà di investimento. I motivi principali per i pignoramenti sono i pagamenti mancati a causa di interruzioni del lavoro, divorzio e problemi di salute. Il modo più semplice per ottenere una sospensione di questo elenco è eseguire una ricerca su Internet in uno qualsiasi dei principali motori di ricerca per le parole :elenco di preclusione: .Il prezzo di abbonamento mensile varia da $ 28 a $ 35. Questo denaro è ben speso. Ho trovato proprietà di investimento molto carine usando questo metodo, ad esempio nel 2003, ho trovato una casa di 4 anni con 3 camere da letto e 2 bagni in un bel quartiere. Sapevo che questo era un buon affare perché la banca chiedeva $ 87.000 e il Il prezzo di vendita originale era di $ 105.000 due anni prima, inoltre il valutatore aveva valutato questa proprietà per $ 106.000.È possibile ottenere tutte queste informazioni senza lasciare la propria casa.Internet è uno strumento meraviglioso per ottenere informazioni.Dopo aver visto la casa Ho deciso che si trattava di un affare eccellente: il Real Estate Agent è quasi caduto dalla sedia dopo aver visto la mia offerta iniziale di $ 69.000. Dopo aver negoziato di più, ho finito per acquistare l';investimento immobiliare per $ 72.000..
Per utilizzare questo metodo, devi seguire i seguenti passi:
Riesamina l';elenco giornaliero di preclusione per la tua zona
• Selezionare le proprietà che sono state sulla lista per meno di 30 giorni
• Cerchia le proprietà di investimento che si adattano al tuo budget.
• Prestare particolare attenzione alle proprietà che si trovano in bei quartieri. Sono i primi ad andare.
• Selezionare solo le proprietà che si trovano entro 50 miglia da casa.
• Utilizzare Internet e accedere ai registri delle imposte locali e ottenere il valore dell';imposta di casa.
• Utilizzare internet per accedere a zillow.com. Questo sito ti darà un altro indizio sul valore della proprietà.
• Chiedi al tuo agente immobiliare di mostrarti il tuo investimento immobiliare .
Se questo è il tuo primo investimento immobiliare, potresti voler prendere un appaltatore generale con te o qualcuno che conosce le riparazioni. Ti consiglieranno se la proprietà ha problemi importanti.
Dopo che hai seguito tutti questi passaggi, dovresti essere pronto a fare un';offerta. Questo è uno dei migliori passi se ti piace negoziare. Questo sarà l';argomento del mio prossimo articolo.
Altri metodi per trovare le proprietà di investimento che ho usato meno frequentemente includono: giornali locali, riviste immobiliari, andare in giro, siti web governativi, volantini, parlare con la camera di commercio locale.
Ci vuole un po ';o lavoro per riconoscere un affare redditizio. Tuttavia, questo articolo ti ha spostato miglia prima della concorrenza. Questo è il secondo articolo della serie: :Come avere successo negli investimenti immobiliari:.