I seguenti passaggi devono essere utilizzati come linee guida da considerare prima di inviare la proprietà a un finanziatore per una vendita allo scoperto. Si consiglia di consultare un consulente legale prima di coinvolgerti in transazioni immobiliari.
Tutti i passaggi che devi sapere:
1. Determinare il valore equo di mercato (FMV)
2. Valuta sistematicamente i Comp venduti
3. Rivela l';ARV (valore post-riparazione)
4. Capire il prestatore di BPO
5. Che cos';è il tipo di casa?
6. Imparare i tipi di prestito
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7. Memorizzazione delle percentuali
8. Come gestire i Junior Lien Holders
9. In chiusura
Il FMV può essere determinato valutando le proprietà vendute e comparabili in una prossimità simile o stretta alla proprietà del soggetto. Gli agenti immobiliari hanno accesso a quello che viene chiamato MLS (Multiple Listing Service). Questo servizio fornisce un inventario delle proprietà disponibili, vendute o in attesa di una vendita. Questa analisi identificherà le proprietà comparabili vendute con stessa metratura, camere da letto, bagni, garage e altre caratteristiche simili. Richiedere agli agenti immobiliari di utilizzare un periodo di tempo venduto entro 6-12 mesi quando si estrae proprietà nelle aree immediate o circostanti. Di solito il prestatore di vendita allo scoperto non considera i prodotti comparabili venduti di età superiore a 12 mesi e che sono più lontani di 2 miglia dalla posizione della proprietà oggetto.
2. Valuta sistematicamente i comparabili venduti
Contrariamente alla credenza popolare e spesso fuorviata; puoi usare un sistema di formula per lavorare a tuo favore quando determini cosa offrire nella proprietà di vendita allo scoperto. Il modo in cui funziona è così
Supponiamo che tu abbia otto prodotti comparabili venduti. Prenderai i due migliori comps e i due più bassi e la media del resto.
ESEMPIO:
Hai una proprietà che pensi valga $ 145.000.
Un agente immobiliare tira un CMA e ne trovi otto vendute proprietà comparabili.
MLS (Multi Listing Service) mostra i seguenti valori di proprietà venduti:
$ 159.000 $ 154.000 $ 153.000 $ 161,000 $ 148,000 $ 143,000 $ 146,000 $ 151,500
Quando utilizzi l';approccio di formula, prendi i due prodotti comparabili più venduti ($ 159.000 e $ 161.000). Quindi prendi i due comparabili più bassi venduti ($ 143.000 e $ 146.000). Questo lascerebbe altre quattro recensioni.
$ 154.000 $ 153.000 $ 148.000 $ 151,500 ------
Si dovrebbe quindi prendere una media semplicemente sommando la somma di tutti i prodotti comparabili venduti e dividendoli per il numero totale di proprietà rimaste. In questo caso, quel numero sarebbe quattro.
Totale: $ 606.500 diviso per 4 = $ 151.625
Si può ragionevolmente giustificare che la casa possa vendere per $ 151,625 invece dei $ 145,00 originariamente stimati.
3. Rivela l';ARV (valore post-riparazione)
Questa terminologia è in gergo o gergo usata spesso con investitori immobiliari. FMV (Fair Market Value) è simile. L';ARV è costituito dalla quantità di riparazioni che l';investitore ritiene necessarie per la proprietà al fine di vendere rapidamente sul mercato aperto utilizzando le tecniche di FSBO (in vendita dal proprietario) e non utilizzando la MLS.
Si può argomentare che l';ARV è più una supposizione o un valore suggerito derivato dall';uso di prodotti comparabili venduti da case NON vendute da un agente immobiliare. Un modo per spiegare la differenza è che un agente immobiliare utilizzerà in genere un metodo di valutazione FMV (Fair Market Value). Un investitore immobiliare prenderà in considerazione un ARV (valore post-riparazione). Un perito può usare entrambi i metodi di valore, ma generalmente si attiene a quelli che escono dalla MLS. L';ARV è un valore meno preciso e affidabile di quello che viene fuori dalla MLS. Non fa male sapere entrambi.
(continua a leggere .. Come vendere in breve immobiliare e ottenere la tua offerta approvata - parte 2 di 3)