Un altro punto importante è che essere proprietari o proprietari di un parco di case mobili non è come possedere o gestire appartamenti o case in affitto. Sei responsabile per le grandi cose, come arare la neve dalle strade del parco e mantenere il parco bello. I bagni e le lampadine e le porte rotte, d';altra parte, non ti interessano mai. Gli inquilini sono proprietari della casa e affittano il lotto. Ciò rende più semplice il landlording in generale.
Certo, hai ancora i problemi di riscuotere l';affitto in tempo e occuparti degli inquilini problematici. Ma guarda la leva che hai. Se non pagano, o se causano problemi, possono effettivamente perdere la loro casa. Sei tu a decidere quali case sono ammesse nel tuo parco, e se devono prendere la loro casa fuori dal parco, è costoso. Infatti, se vogliono venderlo, potrebbero valere $ 15.000 nel tuo parco, ma solo $ 4.000 da un rivenditore.
Livellamento della casa mobile utilizzando il livello dell';acqua
In altre parole, gli inquilini hanno molto da perdere se non seguono le regole. Ciò rende più facile per un proprietario occuparsi del problema occasionale. Recentemente ho parlato con un proprietario di un parco di case mobili in Arizona che ha dovuto sfrattare un inquilino con l';aiuto dello sceriffo. Se n';è andato senza la sua casa mobile, e in base alla legge, il proprietario sarà presto in grado di presentare un titolo di proprietà abbandonato e quindi vendere il posto per recuperare l';affitto perso. È bello avere queste opzioni.
Flusso di cassa con i parchi di casa mobile
Molti proprietari di parchi mobili hanno un flusso di cassa così grande perché hanno posseduto il parco per molto tempo. Potrebbero aver pagato il prestito originale per la proprietà, e in ogni caso hanno sicuramente aumentato l';affitto nel corso degli anni. Potrebbe non essere così facile per un nuovo acquirente ottenere un flusso di cassa decente ai prezzi richiesti dai venditori.
Tuttavia, potrebbe essere più facile che con molti condomini o case in affitto. Questo perché i parchi per le case mobili non sono investimenti popolari. Gli investitori investono per reddito, ma il prestigio gioca anche un ruolo in ciò che comprano. È più divertente dire che sei proprietario di un condominio rispetto a un parco di case mobili, quindi molti avranno un tasso di rendimento inferiore rispetto al precedente.
Supponiamo che tu stia guardando un parco di case mobili che ha 42 spazi, e tutti tranne due sono affittati. L';affitto del lotto è di $ 260 al mese, anche se alcuni pagano di più per gli animali domestici o un posto auto extra. Alcune entrate derivano anche dalla lavanderia. L';attuale reddito annuale è di circa $ 130.000.
I proprietari pagano le tasse, l';assicurazione, l';elettricità per le aree comuni, la pubblicità quando gli spazi sono liberi, la manutenzione delle strutture comuni, le spese legali e la manutenzione della strada attraverso il parco. Questo ha raggiunto un totale di $ 33.000 l';anno precedente. Il reddito prima del servizio del debito era $ 97.000.
Stanno chiedendo $ 800.000 per il parco. Parli con un banchiere, fai altri compiti e fai un';offerta di $ 720.000, spiegando che devi assumere un manager, e anche se vivrà sul sito gratuitamente nella casa che i proprietari attualmente occupano, hai ancora bisogno pagarlo Devi avere un flusso di cassa dopo tutte le spese, o l';affare non funziona per te. Hai già scoperto che probabilmente puoi ottenere una mangiatoia per l';affitto gratuito e $ 12.000 all';anno.
Inoltre, l';offerta è subordinata all';ottenimento di un prestito per l';80% del totale e ai venditori che forniscono finanziamenti per un altro 15%. Ciò significa che avrete bisogno di denaro sufficiente per un acconto del 5% e costi di chiusura, oltre a un fondo di emergenza per eventuali sorprese. Rispondono.
Alla fine accetti $ 750.000. Un prestito dalla banca per $ 600.000, con un interesse del 9%, con un palloncino di dieci anni, ma ammortizzato in 30 anni, ti costerà $ 4.828 al mese, o $ 58.000 all';anno. I venditori accettano di riportare una banconota per $ 120.000, dovuta in totale in dieci anni, ma con pagamenti di soli interessi ogni mese, con un interesse annuo del 12%. Ciò significa $ 1200 mensili o $ 14.400 all';anno.
Ciò significa che avrai bisogno di $ 30.000 in meno, più circa $ 10.000 in costi di chiusura. Intendi anche spendere $ 5.000 in miglioramenti. Il tuo investimento complessivo sarà di $ 45.000.
Le spese saliranno perché la nuova polizza assicurativa costa di più. Le tasse sulla proprietà aumenteranno anche perché la proprietà è sottovalutata. Calcoli che le spese totali, con il tuo nuovo manager, saranno intorno ai $ 49.000. Aggiungendo questo ai vostri pagamenti di prestito, proiettate un esborso annuale totale di $ 121.400.
Sulla base del reddito degli anni precedenti di $ 130.000, guadagnerai $ 8.600 sul tuo investimento di $ 50.000. È un rendimento in contanti del 17% o più. Non troppo eccitante, ma poi costruirai equità. Hai anche un asso nella manica.
Nel corso della tua ricerca, hai scoperto che l';affitto del lotto in altri parchi comparabili è in media $ 285 al mese. Dopo che ti sei guadagnato il posto con i $ 5.000 che hai stanziato per questo, aumenterai gli affitti a $ 290 con la scadenza dei leasing. Non c';è motivo per nessuno di andare a scapito di spostare un aumento di $ 30 che è in linea con quello che altri parchi stanno caricando.
Quel $ 30 volte 40 spazi è $ 1200 al mese, o $ 14.400 più reddito all';anno. Aggiungilo agli $ 8.600 e avrai un reddito netto di $ 23.000 entro il secondo anno, con un investimento di $ 50.000.
Inoltre, hai provveduto a chiudere il 5 del mese. Il 90% degli affitti viene raccolto per il mese, per un totale di circa $ 9.000. Poiché l';affitto viene pagato in anticipo, ti vengono accreditati i restanti 25 giorni del mese. Ciò equivale a $ 7,500, riducendo così il tuo fabbisogno di liquidità alla chiusura. In altre parole, devi solo investire $ 42.500 per ottenere $ 23.000 nel flusso di cassa annuale.