Una vendita di beni immobili è di solito avviata da un';offerta da parte dell';acquirente al venditore, scritta su un modulo di contratto immobiliare e sostenuta da un deposito monetario. Se il venditore accetta l';offerta, l';acquirente e il venditore sono vincolati da un contratto legalmente vincolante. Mentre i moduli variano in base alla località, i termini essenziali includono l';importo dell';offerta, la descrizione legale, i nomi delle parti e la data di chiusura. Oltre a questi termini, il contratto intreccia numerose contingenze, divulgazioni di informazioni e procedure che determinano le responsabilità di acquirente e venditore. Il contratto è la road map che ti porta fino alla chiusura. È molto importante comprenderne i termini e seguirli attentamente. Se diventa necessario per risolvere il contratto, la stretta aderenza ai termini e alle procedure del contratto è fondamentale.
Annullamento del contratto di inserzione immobiliare - REIClub.com
Contanti di prestito
Il tuo contratto può contenere una clausola che l';acquirente deve essere approvato per uno specifico mutuo ipotecario e tasso di interesse. Se il mutuo non può essere ottenuto entro il termine prescritto, l';acquirente può risolvere il contratto e ricevere un rimborso del deposito. Se si rende necessario terminare in questa eventualità, si dovrebbe essere pronti a documentare che è stata presa tempestivamente l';azione per ottenere il prestito, ricevuto un rifiuto scritto e ha dato comunicazione al venditore entro il termine stabilito dal contratto.
La risoluzione basata sulla disapprovazione del credito può causare rabbia e delusione da parte del venditore. Il venditore può ritenere di essere stato ingannato nel firmare un contratto con un acquirente non qualificato. Quando la rabbia e le emozioni forti entrano nella transazione, possono portare a difficoltà nel risolvere la risoluzione.
Revisione dei titoli e dei sondaggi
Di solito i contratti prevedono un periodo di revisione del titolo per l';acquirente. L';acquirente può opporsi per iscritto a difetti annotati nei documenti del titolo. Se i difetti del titolo non possono essere risolti, hai il diritto di rescindere.
Allo stesso modo, l';acquirente di solito ha il diritto di rivedere un sondaggio della proprietà. Se si scopre che la costruzione si sovrappone alle linee di costruzione, o se ci sono delle intrusioni sulla proprietà, puoi scegliere di rescindere il contratto.
Vale la pena di consultare prontamente un avvocato se si hanno dei dubbi sui documenti del titolo o sul sondaggio. La tua opposizione al titolo o ai problemi del sondaggio deve essere presentata per iscritto entro i termini previsti dal contratto.
Revisione della divulgazione del venditore
In Texas, i venditori (con alcune eccezioni) sono tenuti per legge a fornire al compratore un avviso di divulgazione del venditore. Su questo modulo, il venditore risponde alle domande e fornisce informazioni sulla proprietà. Se l';acquirente riceve il modulo dopo la creazione del contratto, può risolvere il contratto entro un certo numero di giorni dopo aver ricevuto la divulgazione del venditore. La data di ricevimento della divulgazione deve essere documentata al fine di stabilire la data di inizio del periodo di revisione. Fare attenzione a evitare confusione su quando inizia un periodo di tempo in esecuzione.
Revisione obbligatoria HOA
Nelle aree in cui esiste un';associazione di proprietari di case obbligatorie, il contratto Texas consente all';acquirente un periodo di tempo per rivedere le informazioni di suddivisione. Queste informazioni vengono normalmente fornite dal gestore HOA dopo la creazione del contratto. Dopo il ricevimento, l';acquirente ha il diritto di rivedere i documenti e, eventualmente, di risolvere il contratto. Anche in questo caso, l';avviso di risoluzione deve essere indicato entro i termini stabiliti nel contratto.
Contingenza di ispezione
Le procedure contrattuali per consentire all';acquirente di condurre ispezioni sulla proprietà variano da regione a regione. In alcune aree, l';acquirente può terminare se le riparazioni superano un importo in dollari prestabilito e il venditore rifiuta di effettuare le riparazioni aggiuntive. In Texas, al compratore è concesso un :periodo di opzione:, durante il quale ha il diritto illimitato di risolvere il contratto. Le ispezioni vengono effettuate entro il periodo di opzione.
I problemi di ispezione sono la ragione più comune per la risoluzione del contratto. Durante il periodo di ispezione, di solito c';è qualche rinegoziazione del prezzo o dei termini al fine di risolvere i problemi di riparazione che sono stati sollevati dalle ispezioni. È fondamentale eseguire le ispezioni, consegnare le richieste di riparazione e negoziare le modifiche del contratto o, se necessario, risolvere il contratto, il tutto nel rispetto delle scadenze stabilite dal contratto.
Contingency for Sale of Other Property
In alcuni casi, l';acquirente potrebbe avere una sopravvenienza per la vendita di una determinata proprietà, in genere la casa attuale dell';acquirente. Se questa proprietà non chiude entro una certa data, l';acquirente potrebbe dover terminare. Come per le altre procedure di risoluzione, è fondamentale dare avviso al venditore entro i termini richiesti. Consentendo questo tipo di contingenza il venditore ha accettato il rischio che il contratto non possa chiudersi.
Contingenza della vernice di piombo
La legge federale richiede che i venditori di case costruite prima del 1978 notifichino all';acquirente qualsiasi conoscenza o ispezione che possano avere in merito alla vernice di piombo. Agli acquirenti è concesso un periodo di tempo per esaminare i materiali e condurre le proprie ispezioni. Se si trova vernice di piombo, l';acquirente può recedere dal contratto entro il termine prescritto.
Termine della finalizzazione
Abbiamo toccato le clausole di risoluzione più comuni nei contratti immobiliari standard in Texas. I contratti utilizzati in altri stati, o forniti da costruttori per nuove case o scritti da un avvocato per una particolare transazione, varieranno notevolmente nelle clausole di contingenza e di risoluzione incluse. Inoltre, ci possono essere modi per risolvere il tuo particolare contratto, oltre che attraverso clausole di contingenza.
La cosa importante da ricordare è che il contratto di vendita è di primaria importanza per la transazione immobiliare. Se si seguono i termini del contratto e agiscono entro i termini, è possibile esercitare i diritti di risoluzione che il contratto contiene. Se non si seguono i termini, la maggior parte dei contratti dichiara che si è rinunciato al diritto di recesso.
Dopo aver dato alla comunicazione di recesso il venditore, devono seguire due passaggi strettamente correlati: le parti devono risolvere formalmente il contratto e il deposito di caparra deve essere rilasciato. Se l';acquirente e il venditore accettano la risoluzione, il loro accordo viene solitamente formalizzato firmando un modulo di chiusura. In Texas abbiamo un modulo di :rilascio di denaro serio: che gestisce entrambi i passaggi, che libera le parti da ulteriori obblighi previsti dal contratto e incarica la società di garanzie di lasciare il deposito a una parte o all';altra. Di solito è nell';interesse di tutte le parti risolvere il più presto possibile i problemi di serietà e risoluzione del contratto.
Se l';acquirente e il venditore non sono d';accordo che il contratto è risolto, la questione potrebbe portare a una trattativa prolungata e, eventualmente, a contenzioso. Nella maggior parte dei casi, è nell';interesse del venditore avere una risoluzione formale del contratto, che lo liberi di rimettere la proprietà sul mercato. Tuttavia, occasionalmente, anche quando è chiaro che l';acquirente ha seguito le procedure del contratto, il venditore può prolungare il processo di risoluzione formale. Il venditore potrebbe voler ricevere un risarcimento da parte dell';acquirente per il ritardo nella vendita della proprietà. Acquirente e venditore potrebbero avere punti di vista contrastanti del problema. Il mancato regolamento delle problematiche risolutive può comportare un aumento di tempo e denaro e causare stress indesiderati.
La maggior parte degli acquirenti non entra in un contratto immobiliare con l';intenzione di rescindere. Tuttavia, gli acquirenti non devono dare per scontato che tutto andrà come previsto. Se una data di emergenza scade, perderai il beneficio e la protezione della contingenza. Un buon agente immobiliare, oltre ad aiutarti a trovare la proprietà, può essere prezioso per aiutarti a soddisfare i tuoi obblighi previsti dal contratto e, se necessario, esercitare il tuo diritto di recesso.
Disclaimer: questo articolo è fornito come servizio al pubblico. Nulla di quanto contenuto in questo articolo è inteso a servire come consulenza legale o come sostituto di una consulenza legale adeguata alla tua situazione specifica e alla tua giurisdizione. Se hai una domanda su un problema discusso in questo articolo, dovresti consultare direttamente un avvocato.