:Non è quanto conti quello che conta:, mi ha detto mio padre molti anni fa, :ma quanto tieni di ciò che fai:. All';epoca non avevo davvero capito quel vecchio adagio, ma stava trasmettendo un po ';di saggezza che suo padre gli aveva dato. È solo buon senso, ma è sorprendente quanto ciechi la maggior parte di noi, me compreso, sono al significato di quella frase.
Diamo un';occhiata a un esempio che coinvolge immobiliare. Diciamo che possiedi un edificio commerciale che venderà per $ 1.000.000,00. Il broker porta un contratto firmato. La vostra base, o costo nella proprietà dopo $ 400.000 in riacquisto di ammortamento, è $ 300.000. Eureka, un profitto di $ 700.000! Quindi, al momento della realizzazione, l';imposta sul reddito di tale importo nella fascia più alta del 39% sarebbe di $ 273.000.
Tre modi per non pagare le tasse ... legalmente
Tuttavia, dal momento che la proprietà è stata posseduta per più di un anno, la transazione si qualificherà per la tassazione delle plusvalenze al 25% per la ricapitalizzazione del deprezzamento e al 20% per il saldo del guadagno in modo che l';imposta si riduca a soli $ 160.000. Lo zio Sam non otterrà $ 273.000, ma riceverà solo $ 160.000. Ancora troppe tasse, però.
Utilizzando una strategia stabilita nel Codice Fiscale, è possibile rinviare tali imposte fino alla vendita finale o anche più a lungo. La Sezione 1031 del Codice prevede lo scambio di proprietà per beni simili. 26 Sezione USC 1031. Qualsiasi guadagno che sarebbe stato riconosciuto sulla vendita o sullo scambio della proprietà può essere differito e può essere utilizzato per acquisire la proprietà simile. L';imposta non è stata eliminata.
Se la nuova proprietà :mi piace: che è ora di proprietà viene venduta in una data futura, il guadagno dallo scambio e qualsiasi guadagno aggiuntivo deve essere riconosciuto ai fini fiscali. Tuttavia, con lo scambio di nuovo, tale imposta può nuovamente essere differita per tutto il tempo che il contribuente desidera. Se il contribuente è un individuo e muore, gli eredi ricevono una base :intensificata: nella proprietà e possono vendere la proprietà senza riconoscere il guadagno, che è stato rinviato durante la vita del contribuente.
Questa strategia è estremamente efficace per massimizzare :ciò che si mantiene:. La conservazione del capitale è la chiave per accumulare ricchezza. Pagare più tasse del necessario non è certamente il miglior uso del principale. I $ 160.000 che sarebbero stati pagati come tasse quando reinvestiti al 10% varrebbero $ 320.000 in sette anni.
L';Internal Revenue Code prevede un modo per rinviare il pagamento di tale tassa, forse indefinitamente. Ci sono un certo numero di requisiti da soddisfare e tipi di proprietà che non possono qualificarsi, quindi una revisione dello statuto è appropriata.
In primo luogo, le proprietà da scambiare devono essere detenute per l';uso produttivo in un commercio o azienda o per investimento. Cosa significa? Qualsiasi proprietà immobiliare utilizzata nel mondo degli affari può qualificarsi: terreni, proprietà commerciali, edifici per uffici, fattorie, ranch e case in affitto rientrano tutti nella categoria.
Le proprietà devono essere negli Stati Uniti e non essere tenute principalmente in vendita come inventario. Le Isole Vergini americane sono considerate proprietà immobiliari negli Stati Uniti. Qualsiasi proprietà che soddisfa la definizione può essere scambiata con un';altra proprietà; per esempio, un ranch potrebbe essere scambiato per un edificio per uffici, non migliorato per il miglioramento, ecc.
Lo statuto prevede alcune proprietà che non possono essere qualificate: (A) azioni in titoli o altre proprietà detenute principalmente per la vendita, (B) azioni, obbligazioni o note, (C) altri titoli o prove di indebitamento o interessi, (D) interessi in un partenariato, (E) certificati di fiducia o interessi benefici, o (F) ha scelto in azione (azioni legali, ecc.). Quindi non è possibile scambiare le azioni di Berkshire Hathaway per azioni di Microsoft per posticipare la plusvalenza.
Uno non ha bisogno di scambiare una residenza personale perché ci sono altri modi per eliminare il guadagno sulla vendita di quelle proprietà. Esistono modi per gestire gli interessi della partnership che comportano il cambiamento della forma della struttura aziendale. Tuttavia, tali problemi sono coinvolti e vanno oltre lo scopo di questo articolo.
Secondo, deve esserci uno scambio reale. Non puoi vendere la proprietà per contanti e chiamarla uno scambio. Lo scambio non deve essere simultaneo. Oggi puoi vendere la proprietà in contanti e scambiare il denaro con una proprietà che trovi in seguito. Per qualificarsi per ciò che è noto come uno scambio differito devi soddisfare i requisiti di tempo elencati di seguito e devi utilizzare un :intermediario qualificato:.
Un Intermediario qualificato è definito nei regolamenti della Sezione Codice. 26 CFR 1.1031 (k). L';intermediario deve essere estraneo alla relazione familiare, dipendente o agente. Un agente è inoltre definito come :il dipendente del contribuente, avvocato, contabile, investment banker o broker, o agente immobiliare o intermediario entro il periodo di 2 anni che termina alla data del trasferimento della prima delle proprietà cedute:. Pertanto, un intermediario indipendente come un membro della Federazione americana degli intermediari qualificati è essenziale per il successo del trattamento fiscale dello scambio.
L';intermediario qualificato funge da intermediario nella transazione in modo che il contribuente non abbia ricevuta effettiva o costruttiva dei proventi della vendita. L';intermediario può gestire il finanziamento, la costruzione se necessario o altri compiti per completare lo scambio. L';intermediario può anche fornire consulenza nella strutturazione della transazione e consulenza in merito ai requisiti tecnici. Una parte di uno scambio dovrebbe anche consultare sia il proprio commercialista che il proprio avvocato prima di consumare entrambi i capi di uno scambio. Gli scambi sono difficili da ripulire se la prima parte non è stata strutturata correttamente.
Terzo, ci sono due scadenze che devono essere rispettate per preservare lo scambio esentasse. Quarantacinque (45) giorni dalla chiusura del front end dello scambio (la prima proprietà), la seconda o la proprietà sostitutiva devono essere identificate per iscritto all';Intermediario. Questo termine scade a mezzanotte del quarantacinquesimo (45 °) giorno e deve identificare specificamente la proprietà per descrizione legale, indirizzo o altra descrizione univoca. Non rischiare di usare :qualche altra descrizione non ambigua: a meno che non possa essere evitato.
Lo scambio entro e non oltre centoottanta (180) giorni dalla data della prima chiusura deve ricevere la seconda, o proprietà sostitutiva. Lo scambio deve essere completamente chiuso entro tale termine. Non ci sono estensioni disponibili. Manca la data e paga la tassa.
L';ultimo problema nella riduzione al minimo delle imposte è che la proprietà sostitutiva deve avere un valore uguale o superiore alla proprietà ceduta per evitare tutte le tasse. Una proprietà del valore di $ 1.000.000 deve essere scambiata con proprietà del valore uguale o superiore. Se la proprietà ricevuta vale $ 800.000, allora ci sarebbe un guadagno tassabile, o :avvio:, di $ 200.000.
L';imposta sul valore della proprietà sostitutiva in eccesso rispetto all';originale è ancora differita, ma l';eccesso rispetto al valore della proprietà sostitutiva è tassabile al tasso di capital gains. Un altro modo di guardarlo sarebbe, se ci sono contanti o beni personali ricevuti con gli immobili, il che significa che i proventi in contanti della prima parte della borsa non sono stati completamente reinvestiti nella proprietà sostitutiva, guadagno o :cash boot: sarà riconosciuto.
Inoltre, eventuali ipoteche sulla proprietà sostitutiva devono essere uguali o maggiori rispetto alla proprietà ceduta. Se l';ipoteca sulla prima proprietà era di $ 750.000, l';ipoteca sulla proprietà sostitutiva deve essere di almeno $ 750.000 o deve essere riconosciuta la :ipoteca:. Se il mutuo sostitutivo della proprietà fosse solo $ 600.000, il guadagno sarebbe la differenza tra i due mutui o $ 150.000 a meno che lo scambiatore non introduca nello sportello aggiuntivo contanti.
Fortunatamente, la pianificazione preventiva che va nella strutturazione di uno scambio può facilmente evitare o minimizzare questi tipi di conseguenze. Il coordinamento con i consulenti nella transazione, l';intermediario qualificato, l';avvocato e il contabile, è essenziale.
Lo scambio esentasse ai sensi della Sezione 1031 del Codice Fiscale è uno strumento estremamente importante per massimizzare il rendimento degli investimenti, in particolare nell';arena immobiliare, per il proprietario dell';immobile. Allo stesso modo è uno strumento molto importante per coloro che strutturano tali transazioni, come il broker immobiliare.