Questo indice determina il tasso corrente di mercato per i mutui. Quindi, mentre effettui i pagamenti per la durata del tuo prestito, il pagamento mensile può essere inferiore o superiore alla tariffa originariamente quotata, a seconda del tasso di indice scelto per dettare il tasso corrente di mercato.
Il tasso ipotecario può cambiare di anno in anno, o forse ogni due anni, a seconda del prestito che hai ricevuto. Se un anno, il tasso di mercato corrente scende di punti percentuali, allora il tasso ipotecario potrebbe essere notevolmente inferiore. Tuttavia, se i tassi di interesse aumentano, allora potresti avere un tasso di interesse considerevolmente più alto.
Calcola pagamenti mensili per mutuo o rendite parte A
Poiché esiste un rischio più elevato associato a mutui a tasso variabile, il tasso introduttivo è solitamente inferiore a quello di un mutuo a tasso fisso. Tuttavia, come già discusso, ciò può cambiare dopo il primo anno, o forse il secondo anno. Il proprietario di casa dovrebbe riconoscere questa possibilità come positiva o negativa e prepararsi al cambiamento, indipendentemente dal fatto che si tratti di un aumento o una riduzione del pagamento mensile.
Esiste tuttavia una sorta di dispositivo di protezione per coloro che optano per un mutuo a tasso variabile su un mutuo a tasso fisso. I tappi possono essere discussi come termini per un mutuo. I tappi sono letteralmente limiti messi sul tasso di interesse, quindi non va oltre un certo importo.
Alla possibilità che il tasso ipotecario di un proprietario di casa superi il 6 o il 7%, i cappucci possono davvero proteggere l';interesse del proprietario della casa. I cappucci possono posizionare il limite, di solito intorno al 5 o 6 percento, quindi non salgono all';8 o al 9 percento, il che sarebbe disastroso e sicuramente frustrante per il conto bancario di un proprietario di casa.
Se stai negoziando i termini per un mutuo per la casa, assicurati di avere sempre dei limiti sul tuo mutuo a tasso variabile. Se il tuo broker o creditore ipotecario non è aperto a questi limiti, per favore vai da qualche altra parte dove puoi ottenere i cappucci. L';attività di credito ipotecario è molto competitiva e ci sarà un broker o prestatore che sarà disposto a negoziare questi termini. È molto comune avere dei limiti su un mutuo a tasso variabile, quindi sii consapevole e menzionalo se il creditore non lo fa.
Se si dispone già di un mutuo a tasso variabile e si è verificato un notevole aumento dei pagamenti mensili o si prevede un notevole aumento, è possibile che sia necessario rinegoziare i termini correnti o rifinanziare. Non permettere a un mutuante di approfittare di te negandoti i cappucci, o semplicemente evitandoti di parlarti di loro.
Se hai intenzione di acquistare una casa, assicurati di indagare su tutte le opzioni per i tassi ipotecari. Sia che scegliate un mutuo a tasso fisso, un mutuo a tasso variabile o un mutuo bimestrale, assicuratevi di comprendere tutti i termini del mutuo e come possono influenzare non solo i vostri pagamenti mensili, ma anche l';importo totale che verrà pagato in interessi.
Se non sei chiaro su un problema, chiedi al tuo mutuatario o al tuo mutuante assistenza. Puoi anche considerare l';opinione di terzi come un consulente finanziario fidato o un amico esperto. Ci sono molte risorse da cui imparare, quindi assicurati di educarti sempre e di non prendere mai decisioni senza chiarezza. Come calcolare i pagamenti ipotecari mensili Ci sono quattro modi diversi in cui un proprietario di casa in difficoltà può partecipare al programma FHA Mortgage Loan:
1. I proprietari di abitazione possono contattare il proprio fornitore di credito esistente e / o un nuovo prestatore per discutere su come soddisfare le loro eleggibilità per il programma H4H.
2.Loan Specialisti che lavorano con i proprietari di case in difficoltà possono determinare che la soluzione migliore per evitare la preclusione è di rifinanziare il proprietario della casa con un prestito H4H.
3.Organizzare istituti di credito che sono alla ricerca di nuovi modi per rifinanziare potenziali clienti da sotto i loro prestiti ad alto costo e / o che sono desiderosi di collaborare con i servicer per aiutare i proprietari di case in difficoltà.
4.Loan Consiglieri che stanno lavorando con proprietari di case in difficoltà e i loro prestatori per raggiungere un risultato reciprocamente accettabile per evitare la preclusione.
Si prevede che il principale modo in cui i proprietari di case inizieranno a partecipare a questo programma è attraverso il prestatore di servizi sul loro mutuo esistente. I servicer che non hanno un elemento di sottoscrizione per le loro operazioni di mutuo possono collaborare con un prestatore approvato dalla FHA che lo fa.
Fase 1: analisi costi-benefici Considerazioni sul prestatore:
Dati i loro obblighi finanziari e le responsabilità di depositario, i finanziatori valuteranno il loro portafoglio ed eseguiranno un';analisi costi-benefici per determinare la fattibilità di offrire questo programma ai proprietari di case in difficoltà.
1. Accessibilità vs valore: i creditori subiranno una perdita sulla differenza tra gli obblighi esistenti e il nuovo prestito, che è fissato al 90% del valore stimato attuale. Il creditore può decidere di fornire ai proprietari di case un pagamento ipotecario mensile conveniente attraverso una modifica del prestito piuttosto che prendere le perdite affiliate con valori immobiliari in calo.
2. Idoneità per il futuro: i finanziatori che decidono che il programma H4H è un';opzione fattibile ed efficace per mitigare le perdite valuteranno le qualifiche del proprietario della casa per il programma:
o L';ipoteca attuale è stata attiva il 1 ° gennaio 2008 o prima del 2008;
o Il / i pagamento / i ipotecario esistente al 1 ° marzo 2008 è superiore al 31% del reddito mensile lordo del mutuatario;
o Il proprietario della casa non ha intenzionalmente inadempiuto, non ha un interesse di proprietà in nessun altro immobile residenziale e non ha avuto problemi con la legge federale e / o statale per frode negli ultimi dieci anni; e
o Il proprietario della casa non ha fornito informazioni materialmente non valide (cioè, ha mentito sul reddito) per ricevere il mutuo che viene rifinanziato nel mutuo H4H.
Considerazioni sui consumatori: il prestatore pubblicherà al proprietario della casa i vantaggi del programma:
 · Home ritenzione,
 · Nuovo mutuo economicamente efficiente basato sul valore stimato corrente,
 · 10 percento di equity
Il prestatore fornirà inoltre al proprietario della casa i costi del programma H4H:
В · Premio assicurativo ipotecario anticipato del 3% e premio annuale dell';1,5%,
В · Equità e condivisione della crescita con il governo federale, e
В · Divieto nei confronti di nuovi privilegi junior contro la proprietà a meno che non siano direttamente correlati alla manutenzione della proprietà.
Passo 2: Negoziati tra mutuatari e mutuatari Se il mutuante rifinanziamento del mutuo non detiene il privilegio ipotecario senior, sarà necessario garantire un accordo dal titolare pegno esistente per respingere tutte le sanzioni sui depositi e le commissioni di default sul prestito esistente e accettare il i profitti del prestito dal prestito H4H come pagamento integrale. L';importo del prestito (con il tre percento UFMIP) per il nuovo prestito H4H non può superare il 90 percento della percentuale del valore attuale della proprietà. Il prestatore impiegherà titolari di ipoteca subordinata esistenti per estinguere tutti i privilegi sussidiari sulla proprietà in oggetto. Per attirare i titolari di privilegi subordinati a partecipare al processo di compromesso e rinunciare ai loro privilegi, FHA ha il potere di dividere il suo diritto di apprezzamento futuro con loro.
Fase 3: inizio di un mutuo H4H:
Il creditore soddisferà i criteri per il proprietario di abitazione per il nuovo mutuo H4H utilizzando le linee guida fondate sotto i termini del requisito costituzionale esclusivo del programma, garantendo che il proprietario abbia la capacità di effettuare il nuovo pagamento sul mutuo H4H in modo tempestivo . Durante la sottoscrizione del prestito, il mutuante determinerà l';importo degli interessi di crescita futuri per ciascun titolare di privilegio sussidiario in accordo con le procedure fornite dalla FHA. Alla liquidazione, i titolari di privilegi subordinati riceveranno un certificato che mostra il loro interesse come un obbligo sostenuto dall';HUD, con il pagamento condizionato al tasso di partecipazione all';apprezzamento di HUD. A seguito del finanziamento del prestito il creditore salverà :in aggiunta al tipico strumento di sicurezza e nota per la prima ipoteca: una nota di equità condivisa e un mutuo (SEM) e una nota di apprezzamento condivisa e un mutuo (SAM). Questi mutui saranno serviti dalla FHA. Il creditore inoltre presenterà la nuova ipoteca per l';assicurazione alla FHA, certificando che è stata creata, sottoscritta e chiusa in conformità con i requisiti del programma H4H.
Fase 4: realizzazione degli obblighi ipotecari H4H
Dopo la vendita della proprietà, il proprietario della casa utilizzerà i proventi della vendita per estinguere il mutuo H4H così come il capitale azionario e i mutui per l';apprezzamento condiviso. FHA fornirà procedure agli agenti di regolamento riguardanti i titolari di privilegi subordinati che hanno diritto a una parte di qualsiasi apprezzamento. Il titolare di privilegio che in precedenza deteneva la massima priorità riceverà il pagamento fino all';importo massimo in dollari del suo interesse, non per superare l';importo di apprezzamento immediato, e così via, fino a quando tutti i precedenti titolari di privilegi non siano soddisfatti o l';ammontare dell';apprezzamento disponibile sia consumato. Tutto il restante apprezzamento viene rimesso alla FHA. Nei casi in cui il proprietario della casa non può effettuare il pagamento principale sul loro nuovo mutuo H4H, l';atto H4H impedisce a FHA di pagare i benefici di indennizzo a chiunque possegga il mutuo.