Investire in immobili è molto simile all';acquisto di azioni; idealmente vuoi comprare basso e vendere alto. Mentre non si fanno soldi fino a quando entrambi i lati della transazione sono completi (ad esempio comprare e vendere), ci sono cose che puoi fare per assicurarti di entrare a un ottimo prezzo prima di acquistare. In altre parole, l';investitore esperto prima determinerebbe se lui / lei sta ottenendo una proprietà ad un ottimo prezzo prima di acquistarlo. Questo è dove la maggior parte dei principianti in investimenti immobiliari falliscono. I principianti di solito pagano troppo nel loro progetto di investimento iniziale a causa della mancanza di conoscenza nella stima del valore corrente di mercato di una proprietà. Quindi, molti di questi investitori principianti non hanno molto capitale per finanziare i loro investimenti troppo cari. Overpaying li scoraggia e li rende non redditizi negli investimenti immobiliari. Ottieni l';immagine.
Calcolo della struttura del capitale basata sul valore di mercato
Puoi vedere l';importanza per tutti gli investitori immobiliari di sapere come stimare il corretto valore corrente di mercato (CMV) di un immobile. In questo modo, gli agenti o gli sviluppatori non ne trarranno vantaggio e venderanno la proprietà a un prezzo superiore al suo valore attuale. Come investitore, vorrai ottenere una proprietà con equity integrata senza pagare più del dovuto. Sarai in grado di sapere se una proprietà offre l';offerta migliore quando sai come stimare il suo attuale valore di mercato.
Sfortunatamente, non esiste un singolo sito sul Web o altra fonte per conoscere il valore corrente di mercato, in particolare per le proprietà di investimento. Non troverai un valore standard per una proprietà immobiliare, a differenza delle automobili o di altri oggetti personali che puoi acquistare online. Ogni proprietà o progetto immobiliare è unico in sé. Ci sono diversi fattori che determinano l';attuale valore di mercato di una proprietà o di un progetto che include posizione, vista, dimensioni e potenziale di reddito. Questa mancanza di un singolo valore fisso per una proprietà di investimento richiederebbe almeno un metodo standardizzato o unificato per stimare con precisione il suo valore corrente di mercato. La buona notizia è che esistono diverse tecniche che possono essere utilizzate da un investitore immobiliare per stimare il valore corrente. Cerchiamo prima di definire i diversi termini che potresti incontrare quando valuti il valore corrente di una proprietà.
Valore di mercato definito
Il valore di mercato è definito dal National Residential Appraisers Institute come: :il prezzo più probabile che una proprietà dovrebbe portare un mercato competitivo e aperto in tutte le condizioni richieste per una vendita equa, l';acquirente e il venditore, ciascuno agendo con prudenza, con cognizione di causa e assumendo il prezzo non è influenzato da stimoli indebiti. In parole povere, il valore di mercato di una proprietà è il prezzo che la maggior parte delle persone pagherebbe nella sua condizione attuale.
Valutato Valore vs. Valore stimato
Gli acquirenti e i venditori domestici spesso usano i termini valutati e valutati in modo intercambiabile. Ma cosa significano veramente questi termini?
Il valore stimato è l';importo utilizzato dai finanziatori per basarsi sull';importo che presteranno all';acquirente. È determinato, ad esempio, dalle vendite di case comparabili nella zona, dalla posizione della proprietà, dal tipo di costruzione, dal numero di stanze e dalla dimensione totale. Questo valore è deciso da un perito autorizzato con l';uso del giusto metodo di valutazione per la proprietà.
Il valore stimato, d';altra parte, è utilizzato principalmente ai fini delle imposte. Le case vengono valutate dai valutatori in base ai recenti prezzi di vendita di proprietà simili e ai miglioramenti apportati alla proprietà. Poiché le pratiche di valutazione variano a seconda della comunità, il valore stimato di una proprietà non è un buon indicatore del suo valore di mercato.
Metodi di valutazione diversi
Gli esperti usano tre tecniche per stimare il valore di una proprietà. Questi sono il metodo di reddito, il metodo di costo di sostituzione e il metodo di confronto delle vendite.
Metodo di reddito
Il metodo del reddito, a.k.a l';approccio della capitalizzazione dei redditi, è utilizzato per le proprietà che producono reddito come l';affitto di abitazioni e le proprietà commerciali. È il valore attuale dei futuri diritti al reddito. Il valore è calcolato come: valore = (reddito operativo netto) / tasso di capitalizzazione
dove il reddito operativo netto (NOI) è su base annua e il? Cap? l';aliquota è determinata per le proprietà che producono reddito simili che hanno venduto (anche su base annua). Ad esempio, una proprietà che produce reddito comparabile sta producendo un reddito netto annuale di $ 30000 e viene venduta per $ 200000. In questo caso, il Cap Rate è $ 30000 / $ 200000, o 0,15 o 15%. Alcune cose interessanti da notare è che per un dato NOI, con l';aumentare del Cap Rate, il valore scende e quando il Cap rate scende, il valore sale
Per le case unifamiliari e i duplex, viene generalmente utilizzato un moltiplicatore di affitto lordo (GRC):
GRM = (Prezzo di vendita) / (Affitto mensile)
Qui, il GRM viene calcolato per 4-5 comp e quindi viene applicato per determinare il valore della proprietà subject.
Metodo di costo di sostituzione
Il Metodo di costo di sostituzione, a.k.a. Metodo di costo o la valutazione per sommatoria, si basa sul principio di sostituzione ed è più affidabile per? Proprietà di scopo speciale ,? proprietà monouso, proprietà che non hanno comp di vendita o reddito a valore. L';approccio al costo consiste in 5 passaggi: 1. Stimare il valore del terreno come se fosse vuoto e sfruttarlo al meglio 2. Stimare il costo attuale della nuova costruzione sostitutiva e qualsiasi miglioramento del sito 3. Stimare l';ammontare dell';ammortamento strutturale da deterioramento, obsolescenza funzionale e / o obsolescenza della posizione 4. Detrarre l';ammortamento dal costo stimato della nuova costruzione 5. Aggiungere il valore stimato della terra al costo ammortizzato della struttura e miglioramenti del sito per determinare il Valore totale stimato
In forma matematica, questo approccio può essere descritto da:
Valore stimato = Land Value + Replacement / Reproduction Cost Nuovo? Ammortamento
Metodo di confronto delle vendite
Il confronto dell';approccio alla vendita determina il valore di mercato della proprietà analizzando le vendite recenti di proprietà simili. L';approccio si basa sullo standard che nessun investitore pagherà più di quanto farebbe con un investimento simile. ? Comps? sono determinati per proprietà e progetti simili e quindi vengono apportate modifiche alle comp per confrontarlo con la proprietà dell';oggetto. In genere, inizieresti dalle 3 alle 5 vendite di comp recenti e poi prosegui da lì con le tue regolazioni. Le regolazioni sono fatte per aggiustamenti di prezzo dal momento che ogni comp è stata venduta, differenze nelle caratteristiche, caratteristiche fisiche, ecc. Una volta determinato un prezzo di mercato corretto per le tue comps, puoi correlare i tuoi risultati (es. Dare più peso alle composizioni che sono più simili alla proprietà del soggetto). Per questo ed altri motivi, è sempre meglio iniziare con comp che siano il più possibile simili alla proprietà del soggetto (cioè confrontare le mele con le mele in termini di dimensioni, tipo di costruzione, condizione, posizione, uso finale, ecc.).
Giudicare le valutazioni
Come investitore immobiliare, dovresti fare i tuoi compiti prima di concludere un affare, compresa la stima del valore corrente della proprietà sulla quale stai investendo. Per questa funzione, puoi stimare il tuo valore iniziale di mercato stimando l';attuale valore di mercato , o potresti chiedere l';aiuto di un professionista in questo settore; un professionista che a lungo termine può essere un membro prezioso della tua squadra di investimento? e chi sarebbe in grado di aiutare a spiegare il metodo migliore per determinare il valore per il particolare investimento che si sta prendendo in considerazione.
Puoi anche fare il tuo confronto e stima del valore attuale della proprietà come punto di partenza. Poiché conosci la tua capacità finanziaria per l';investimento, puoi utilizzare la tua stima per determinare quali proprietà sono nel tuo budget. Assicurati che quando usi il confronto delle vendite per stimare il valore corrente, stai facendo un confronto mele-mele per ottenere la stima più vicina.
Per gli investitori immobiliari, l';attuale valore di mercato di una proprietà è un concetto che DEVE essere compreso. Per assicurarti di ottenere sempre l';offerta migliore e l';investimento giusto, dovresti sapere come stimare l';attuale valore di mercato della proprietà. Puoi iniziare con il tuo lavoro e poi chiedere un aiuto professionale per ottenere il valore stimato dai periti autorizzati. Questi esperti possono darti un valore attuale più accurato delle tue proprietà elencate in breve poiché sono più informati sul metodo di valutazione più appropriato e sull';attuale condizione del mercato immobiliare. Ad ogni modo, comprendendo e stimando il valore di mercato, non finirai per essere gravato da un investimento troppo costoso a lungo termine.