(Nota: questo articolo fa parte di una serie di articoli sul tema delle penali ipotecarie, potrebbe essere che la tua domanda sui rigori possa essere meglio risolta in un altro articolo.La lista degli altri articoli sui rigori può essere trovata alla fine di Questo articolo.)
Ci sono due modi in cui gli istituti di credito ipotecario calcolano le penali dei mutui. Inutile dire che, poiché ci sono due modi, sceglieranno quello che è più vantaggioso per loro.
1. Numero di mesi di penalità per interessi (2, 3 o 6 mesi). È necessario separare il capitale dal pagamento del mutuo dal capitale e quindi moltiplicarlo per il numero di mesi designato per la sanzione.
Come ottenere il miglior tasso ipotecario
Esempio: se un mutuatario ha un mutuo di 25 anni, $ 200.000 al 5,4%, e paga dopo 30 mesi. I suoi pagamenti mensili sono $ 1,209.17 e l';interesse per il 30 ° mese è $ 846,18. Se la penalità è di tre mesi, la penalità totale sarà di $ 2,538,55 ($ 846,18 X 3).
2. Calcolo del differenziale di velocità. Questa è in realtà la differenza tra i tassi per il saldo del prestito. Questo è più complicato da calcolare, ma la sua logica è facile da vedere. Questo calcolo viene utilizzato quando il tasso in vigore al momento della rottura del contratto di prestito è inferiore al tasso sul prestito quando negoziato. La penalità è calcolata come la differenza tra il tasso di interesse del mutuo sul vecchio prestito e l';importo che la banca effettuerà su un nuovo prestito in questo momento. Ecco un esempio per vederlo meglio:
Esempio: se abbiamo la stessa ipoteca, $ 200.000 25 anni ammortizzati 5 anni di mutuo con un tasso del 5,4%, il pagamento mensile del mutuo è $ 1,209,17. Se il mutuatario rompe il contratto dopo 30 mesi anticipando il prestito, il mutuante addebiterà una penalità perché a questo punto può solo prestare al tasso di interesse corrente, che, 30 mesi dopo il vecchio prestito, è ora al 4,75%.
Il calcolo funziona così:
un. Il creditore avrebbe dovuto ricevere un determinato importo per il prestito originario, che era al 5,4%. Utilizzando un calcolatore finanziario, questo importo è calcolato a $ 25,447,16, che rappresenta il pagamento dal 30 ° mese fino al 60 ° mese (5 anni).
b.La quantità di interesse che quella banca può ricevere ora se ha prestato il denaro al tasso del 4,75% per il periodo di 31 mesi (30 ° pagamento attraverso il 60 ° pagamento) viene calcolata, sempre usando un calcolatore finanziario, a $ 22,250,74.
c. Infine, il creditore calcolerà la differenza tra questi due numeri, poiché questo rappresenta la perdita che avranno tra i guadagni sul vecchio prestito e ciò che guadagneranno su un nuovo prestito a tassi correnti. Questo è un semplice calcolo: $ 25,447,16 in meno $ 22,250,74 $ 3,196,26, e questa è la sanzione che la banca addebiterà al mutuatario.
Per capire meglio la penalità:
Nessun mutuatario vuole pagare una penale sul suo mutuo! Questo è certo, ma tutti i mutui, a parte alcuni tipi insoliti di mutui aperti, hanno sanzioni per i pagamenti anticipati. La questione delle sanzioni include molti aspetti che richiedono spiegazioni chiare ed esempi per essere in grado di comprenderli pienamente.