Ho ricevuto una domanda da un agente immobiliare la scorsa settimana che ti darà un';idea di una strategia di acquisto che puoi utilizzare con una proprietà commerciale il cui attuale flusso di cassa non può supportare un prestito abbastanza grande da completare il suo acquisto. In altre parole, il prestito a valore è limitato al 50% o meno in quanto i valori sono aumentati e le aliquote massime sono diminuite. Lo vediamo molto sulle coste, nelle grandi città e su proprietà di alta qualità.
In questa particolare situazione, avevamo a che fare con un condominio in una comunità sulla spiaggia che vendeva per 22 volte l';affitto lordo attuale! (Ti sto prendendo in giro, no!) E che ci crediate o no, questo è un Moltiplicatore lordo abbastanza standard nelle comunità di spiaggia di fascia più alta in California.
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La proprietà poteva sostenere solo un prestito di circa $ 1,5 milioni e il prezzo richiesto era di oltre $ 3,5 milioni. Per acquistare tale proprietà :così com';è: richiederebbe un acconto di $ 2 milioni e offrirebbe all';investitore solo un 3,7% in contanti sul tasso cash cap con il suo reddito corrente (meno con il prestito). Faresti meglio a trovare un buon mercato di mercato!
Tuttavia, ci sono state due opzioni che potremmo fare che coinvolgono guardando a ciò che la proprietà potrebbe essere, non quello che è. E qui si situa una delle più potenti strategie di finanziamento / acquisizione che coinvolgono i prestiti per la costruzione che potresti mai imparare come investitore immobiliare.
L';opzione 1 era di guardare l';edificio come appartamenti, ma con camere, esterni e corridoi aggiornati. L';aggiunta di ripiani in granito, pavimenti in legno, elettrodomestici migliori e simili consentirebbe al nuovo proprietario di aumentare gli affitti dal 33% al 40% circa. Ciò porterebbe il prestito massimo a quasi $ 2,2 milioni su base permanente. Potremmo potenzialmente ottenere un prestito di costruzione per acquisire e ristrutturare la proprietà in tale quantità, preservando il capitale dell';acquirente e aumentando il rendimento.
L';opzione 2 riguardava la visione dell';edificio come potenziale conversione del condominio. I condomini si trovavano vicino alla spiaggia e le città locali vendevano da $ 800.000 a $ 1,2 milioni. C';erano 9 unità nell';edificio. Prendendo la parte bassa della gamma ci darebbe un valore di vendita finale di $ 7,2 milioni !!! Questo è un potenziale profitto di oltre $ 3 milioni su quanto potrebbe costare una ristrutturazione e conversione di $ 300.000. In questo caso, resta ancora molto da fare per capire se questa sia un';alternativa valida. Inoltre, il mercato generale dei condomini è diventato piuttosto morbido e potrebbe essere un progetto difficile da vendere a un istituto finanziario in questo momento.
Allora, qual è la lezione? Nelle proprietà di investimento più vecchie, negli immobili commerciali che sono stati trascurati dall';attuale proprietario o in quelli i cui proprietari sono caduti in difficoltà, esiste un';opportunità per un investitore istruito di acquistare immobili con uno sconto significativo con una leva elevata! I prestiti per la costruzione di immobili commerciali di solito consentono all';investitore di arrivare dal 15% al 20% dei costi totali del progetto, a condizione che il prestito di costruzione non superi il 75% -80% del valore finale stabilizzato. Su case multifamiliari e del tratto, il prestito a costi può arrivare fino al 90%.
Quindi la prossima volta che un creditore ti dice :no: perché un progetto non ha un flusso di cassa, ha bisogno di riparazioni, o ha avuto un problema di proprietà, ribalta le tabelle e considera l';utilizzo di un prestito di costruzione per acquisire e aggiungere valore in un unico passaggio.