L';APOD (acronimo di :Annual Property Operating Data:) è uno dei report più popolari negli investimenti immobiliari perché offre all';analista immobiliare una rapida valutazione delle prestazioni immobiliari per il primo anno di proprietà. In effetti, sarebbe sorprendente non incontrare un APOD nella ricerca di proprietà di investimento immobiliare a causa della sua popolarità.
Nella vita quotidiana, l';APOD serve essenzialmente come l';equivalente immobiliare di una dichiarazione annuale di entrate e spese, ma più in grado di :un';istantanea: delle entrate e delle spese di una proprietà.
Scrittura di un rapporto di valutazione efficace e creativo
caratteristiche
1. Progetta la performance della proprietà solo per il primo anno di proprietà
2. Ignora la considerazione del rifugio fiscale
3. La linea di fondo è cash flow before tax (CFBT), non cash flow after tax (CFAT)
4. Rivela reddito, costi operativi, reddito operativo netto, servizio del debito e flusso di cassa in modo conciso e, pertanto, offre agli investitori un buon :primo assaggio: delle opportunità di investimento
Costruzione
Un APOD ben strutturato è il migliore per la comprensione, ovviamente, e i dati di gestione delle proprietà annuali più chiari sono presentati più semplice è la determinazione delle prestazioni della proprietà. Ma l';enfasi è sui numeri corretti, non sullo stile, quindi presta particolare attenzione ai dati che includi. Ecco la procedura.
1. Mostra il reddito lordo programmato (GSI) Questo è il reddito derivato dagli affitti e dovrebbe rappresentare la somma annuale di tutti gli affitti come se le unità fossero occupate al 100%. Mostra sempre un affitto per le unità libere; utilizzare qualsiasi affitto che ti piace per le unità vacanti solo fino a quando l';affitto è realistico (come un affitto di mercato).
2. Mostra un importo per posto vacante e perdita di credito - detrarre questo importo da GSI per calcolare il reddito lordo effettivo (o EGI).
3. Mostrare il reddito generato da altre fonti (se presenti) - Includere elementi come reddito da lavanderia, affitti da unità di stoccaggio o garage (se presenti) e aggiungere il totale a EGI per calcolare il reddito operativo lordo (GOI).
4. Mostra le spese operative individuali e totale - Include le spese necessarie per gestire la proprietà come le tasse di proprietà, l';assicurazione di proprietà, le utenze, i rifiuti, le riparazioni e la manutenzione, la gestione della proprietà, la pubblicità, l';architettura del paesaggio e così via. Non includere il servizio del debito. Calcola un totale ed etichettalo Spese operative annuali.
5. Deduzione delle spese operative annuali dal governo indiano - Questo calcola l';utile operativo netto (NOI) fondamentale.
6. Deduzione del servizio di debito annuale (pagamento del prestito) da NOI - Questo calcola il flusso di cassa della proprietà dell';investimento (ossia, la linea di fondo), o più specificamente Cash Flow Before Taxes (CFBT).
Formato
Va bene, consideriamo l';intero elenco da cima a fondo in modo da poter vedere un formato tipico utilizzato in un APOD:
Reddito programmato lordo (GSI)
- Indennità di posto vacante
= Reddito lordo effettivo (EGI)
+ Altri proventi
= Reddito operativo lordo (GOI)
- Spese operative
= Reddito operativo netto (NOI)
- Servizio di debito
= Flusso di cassa prima delle imposte (CFBT)
Caratteristiche speciali
Come affermato in precedenza, un APOD è più sulla sostanza (i dati finanziari precisi sono obbligatori) piuttosto che sullo stile e il brio. Ciononostante, i dati operativi annuali relativi alle proprietà che includono anche i calcoli del cap rate, del moltiplicatore locativo lordo, del prezzo per piede quadrato e del rendimento cash-on-cash sono utili. Sì, puoi escludere l';ulteriore sforzo di includere questi calcoli aggiuntivi, ma crea un APOD che ti renderà orgoglioso di presentarti a clienti e istituti di credito quindi è consigliabile.