I buoni inquilini sono facili da ignorare? finché non ti dicono che si stanno trasferendo. Perché stanno andando via? Beh, potrebbe essere perché li hai ignorati. E quando gli inquilini pianificano di trasferirsi, è molto, molto difficile convincerli a cambiare idea.
Il motivo per cui potresti ignorare i bravi inquilini è che passi così tanto tempo a lavorare su quelli non-buoni; chiedendo loro di rimediare ai loro atti o pianificando di sfrattarli. Quando si è sempre al telefono con gli inquilini medio o cattivo A, B e C, si inizia rapidamente a pensare a Good tenant D come un semplice assegno che arriva per posta, puntualmente ogni mese, come un orologio. Ma i tuoi migliori inquilini sono molto più di questo. Sono esseri umani che:
Come gestire e mantenere gli inquilini - Episodio n. 152
? Comprendere che stanno pagando un buon prezzo e si aspettano un buon servizio in cambio
? Si noti quando il loro edificio sembra andare in discesa
? Riconoscere quando sono B.S.ed o trattati in modo irrispettoso o sprezzante
D';altra parte, potresti non riconoscere questi sentimenti nei tuoi buoni inquilini, semplicemente perché potrebbero essere riluttanti a condividerli. È più probabile che i reclami provengano dai tuoi inquilini più poveri e potresti essere più inclini a licenziarli di conseguenza. I buoni inquilini hanno maggiori probabilità di soffrire in silenzio, prima di decidere di andare avanti.
È di vitale importanza che tu mantenga i tuoi buoni inquilini, non solo perché rendono più piacevole la tua tenuta, ma perché sono così difficili da sostituire. Una volta che quell';unità è vacante, non puoi ri-affittarla per mesi, e non hai idea di come andrà a finire il prossimo inquilino. Potrebbe essere abbastanza brutto da rendere la tua vita davvero difficile, o così grave che dura solo un mese o due prima dello sfratto.
Poiché i tuoi migliori inquilini hanno meno probabilità di contattarti, devi rimanere in contatto con loro. Cerca di leggere i loro sentimenti chiamando o inviando un';email almeno una volta al mese. Ecco una breve lista di domande:
? Tutto ha bisogno di riparazioni nell';unità?
? Stai notando eventuali problemi di manutenzione nelle aree comuni?
? Hai qualche suggerimento per me?
? Come stanno i tuoi vicini?
Non solo hai imparato quanto siano soddisfatti i tuoi buoni inquilini, li hai fatti sentire importanti e desiderati. Ora è necessario dare seguito rispondendo alle loro preoccupazioni, se ce ne sono, sinceramente e rapidamente. Tienilo a mente mentre fai così che non ti possa mettere nei guai per essere più gentile con i tuoi inquilini di quelli cattivi. Se un buon inquilino ha un problema di manutenzione, generalmente diventa la tua prima priorità? le uniche questioni più importanti riguarderanno la sicurezza o il potenziale per problemi molto seri, come i rischi di incendio o danni causati dall';acqua. Se un buon inquilino ha un manzo con un vicino, prendi tutti i fatti e affrontalo subito? assicurandoti di avere il lato del vicino della storia prima di esprimere un giudizio. Se un inquilino buono e cattivo sta avendo una disputa, e nessuno dei due è chiaramente nel giusto, va bene affiancare il buon inquilino.
Mentre ci sei, chiedi ai tuoi buoni inquilini se stanno pensando di trasferirsi. Sì, è scandalosamente brusco. Ma è l';unico modo per scoprire se un inquilino sta pianificando di spostarsi prima che lui o lei firmi effettivamente un affitto per un';altra unità. Una volta firmato quel contratto d';affitto, se ne sono andati? e nessun tipo di scherzo sta per riaverli indietro.
Se un inquilino intende trasferirsi, chiedi perché e premi (graziosamente!) Finché non ottieni una risposta. Speriamo che la loro decisione si basi su un problema che puoi risolvere. L';unità si sente un po ';vecchia e sudicia? Offri di ridipingerlo. Fa troppo caldo in estate? Prendi loro un condizionatore d';aria. È troppo piccolo? Forse hai un';unità più grande disponibile, anche se si trova in un altro edificio? e li aiuterai a muoverti gratuitamente.
Alcune di queste correzioni incorrono in denaro serio. Hai bisogno di confrontarli con il costo di trovare un nuovo inquilino. Questa è una certa quantità di entrate perse, più il costo di marketing dell';unità, più eventuali lavori di ristrutturazione necessari per renderlo ri-affittabile. Se l';unità ha bisogno di dipingere comunque, quindi dipingerla per motivare un buon inquilino a rimanere è molto meglio che dipingere per ottenere un nuovo inquilino. Se il denaro sembra DAVVERO serio, chiedi loro di firmare un nuovo contratto di locazione. Fai notare che avrebbero dovuto farlo se si trasferissero in un altro edificio comunque.
Dovresti anche assicurarti che il tuo inquilino riconosca il costo e l';esasperazione dello spostamento. Dovranno noleggiare un camion, comprare o rubare scatole, imballare tutto, predisporre nuove utenze, trasportare fisicamente le cose e cambiare gli indirizzi per tutta la loro posta. Perché dovrebbero fare tutto questo quando puoi offrire loro quello che vogliono con molto meno fastidio?
D';altra parte, potrebbero spostarsi per ragioni che non puoi controllare, forse perché si sposano o fanno un nuovo lavoro in una città diversa o acquistano una casa. Ringrazia l';inquilino per essere un grande inquilino e chiedi se conoscono qualcun altro che potrebbe essere interessato a noleggiare l';unità.
Devi impegnarti a mantenere felici i tuoi buoni inquilini. Ciò non include lasciar loro infrangere le regole o pagare l';affitto in ritardo. Invece, cerca le piccole cose che puoi fare per essere utile. Ad esempio, quando gli inquilini si spostano, spesso lasciano uno o due oggetti di qualche valore; librerie, ventilatori portatili e così via. Offro questi ai miei migliori inquilini rimasti. Ogni anno inviamo anche cartoline di Natale con una carta regalo in un bar locale. Vale sicuramente $ 5 per rendere felice un affittuario.
Mentre ci sei, investi in alcuni articoli di emergenza che puoi avere a disposizione degli inquilini se ne hanno bisogno. Prendi un paio di scaldabagni elettrici (da usare se il sistema di riscaldamento si rompe) e grandi frigoriferi (in caso di mancanza di corrente). Ora se si riceve una chiamata relativa a un problema di riscaldamento o un';interruzione di corrente, è possibile offrire un rapido sollievo fino a quando il problema non viene risolto.