Alcune persone hanno un';idea sbagliata che le vendite in multiproprietà non siano soggette all';imposta sul reddito. Ma in realtà le vendite in multiproprietà sono soggette all';imposta sul reddito. È trattato come qualsiasi altro tipo di proprietà immobiliare. Poiché una proprietà multiproprietà è un capitale fisso, quindi quando si vende una multiproprietà e si guadagna un profitto, è considerato un guadagno in conto capitale.
Ma devi possedere la proprietà per più di un anno perché sia idonea all';imposta sul reddito. Puoi includere tutti i costi associati all';acquisto di una multiproprietà come i costi di chiusura che dovevi pagare al momento dell';acquisto della tua multiproprietà, la quota annuale di manutenzione per tutti gli anni in cui possedevi la proprietà e le valutazioni speciali se.
COME FILE INVIO RESTITUZIONE FISCALE A.Y 2018-19 (CON FORMATO DETTAGLIATO 16)
Ma come qualsiasi altra proprietà immobiliare se vendi la tua multiproprietà e se incorre in una perdita che è chiamata perdita di capitale, potresti non essere in grado di detrarre le perdite nelle dichiarazioni dei redditi. Ma la situazione potrebbe essere diversa se si affitta regolarmente l';unità; qualsiasi perdita in vendita sarebbe definita come perdita aziendale consentita e sarebbe quindi deducibile come perdita ordinaria consentita nelle dichiarazioni dei redditi. La perdita in vendita non sarebbe consentita dall';IRS se l';unità fosse stata riconvertita all';uso personale prima della vendita.
Non ci sono altre franchigie consentite contro le multiproprietà. L';eccezione è la tassa di proprietà solo se è fatturata separatamente. Sono anche deducibili se il resort lo differenzia come un elemento diverso sulla bolletta della tassa di manutenzione.
Potresti anche essere in grado di detrarre gli interessi su un prestito in multiproprietà, ma solo se il mutuo è preso come un mutuo e non dovrebbero esserci altri ipoteche detraibili tranne il mutuo ipotecario primario. Ma la cosa triste non è che tutti i prestiti in multiproprietà si qualificano come mutui ipotecari in quanto sono principalmente denominati prestiti al consumo.
Inoltre, è necessario tenere presente che non è possibile detrarre interessi su più prestiti in multiproprietà alla volta se si dispone anche di un mutuo casa primario. Ma potresti essere in grado di detrarre gli interessi su più abbonati se si trovano nella stessa località, in quanto possono essere visualizzati come una multiproprietà.
Le multiproprietà possono anche essere utilizzate per donare a un';organizzazione benefica. Ma ci sono alcune restrizioni. Se si desidera donare una multiproprietà, la detrazione consentita è normalmente pari al valore equo di mercato della multiproprietà alla data della donazione.
Se il valore equo di mercato supera i cinquemila dollari, dovrai ottenere una valutazione scritta che risponda alle linee guida IRS. In caso di non-deeded e diritto di utilizzo delle multiproprietà che sono considerati beni tangibili, si applicano regole aggiuntive. L';equo valore di mercato della multiproprietà deve essere ridotto dell';importo pari a qualsiasi guadagno che sarebbe stato realizzato se la proprietà fosse stata venduta dal proprietario.
Quando si tratta di affittare la tua multiproprietà puoi richiedere detrazioni su tutte le spese, inclusi il costo di ammortamento, il costo della pubblicità, le commissioni di noleggio e le spese di manutenzione. Certi tipi di valutazioni speciali possono essere deducibili come riparazioni e spese impreviste. Le spese come il rimodellamento potrebbero non essere deducibili, così come le spese di viaggio
Inoltre, è necessario ricordare che le regole della casa di vacanza si applicano se la si utilizza per almeno quindici giorni all';anno per uso personale. Le multiproprietà possono anche qualificarsi, tuttavia è necessario utilizzarlo per almeno 15 giorni. Come pagare l';imposta Sam ha venduto 2 immobili commerciali nel giugno 2008 e stava discutendo di pianificazione fiscale con il suo fornitore di CPA e di segregazione dei costi. Il prezzo di vendita per le proprietà era di $ 5,2 milioni e $ 3,3 milioni. Sam aveva posseduto entrambe le proprietà per circa 8 anni. Lo specialista della segregazione dei costi ha stimato che Sam potrebbe risparmiare più di $ 175.000 nelle imposte sul reddito del 2008. Ciò sarebbe realizzato utilizzando la separazione dei costi e il recupero? deprezzamento precedentemente sottoperformato.
Sam ha redditi passivi dagli investimenti nel settore del petrolio e del gas e dal suo patrimonio immobiliare. Sam è nel settore della gestione immobiliare ed è attivamente coinvolto nella gestione dei suoi investimenti immobiliari. Il reddito netto di Sam dalla sua società di gestione è di circa $ 400.000 all';anno. La domanda affascinante è: in che modo Sam riduce le sue imposte sul reddito di oltre $ 175.000 dopo aver venduto le proprietà?
Arbitraggio fiscale
Sam sta beneficiando dell';arbitraggio fiscale. L';aliquota dell';imposta sul reddito per Sam sul reddito ordinario è del 35%. Il suo tasso di guadagni in conto capitale è del 15%. Sam non ha ottenuto uno studio sulla segregazione dei costi quando ha acquistato le proprietà 8 anni fa. Pertanto, ha riferito di aver fatto un deprezzamento troppo basso e ha inconsapevolmente pagato imposte sul reddito eccessive. Rivendicando il deprezzamento sulla sua dichiarazione dei redditi del 2008, è in grado di utilizzare l';ammortamento supplementare (:recuperabilità:) per ridurre il reddito ordinario, proprio come se avesse richiesto il deprezzamento durante il precedente periodo di 8 anni..
L';analisi preliminare della separazione dei costi ha indicato che Sam aveva sottovalutato il deprezzamento immobiliare durante il precedente periodo di 8 anni di $ 885.000. L';arbitraggio del tasso fiscale tra l';aliquota ordinaria del reddito (35%) e il tasso di capital gains (15%) è del 20%. Sam può ridurre le sue imposte sul reddito del 2008 di $ 177.000 ($ 885.000 volte il 20%) sostenendo il deprezzamento non utilizzato negli anni precedenti. (I calcoli con precisione esatta sono più complessi ma il risultato finale è molto simile).
Cos';è la separazione dei costi?
La separazione dei costi è semplicemente un modo accurato per allocare la base di costo degli immobili e stabilire un programma di ammortamento. Il programma di ammortamento immobiliare è spesso stabilito allocando una parte della base di costo a terra e allocando il saldo a un periodo di recupero di ammortamento a lungo termine (svalutazione lineare pari a 27,5 o 39 anni). La separazione dei costi regola il programma di ammortamento identificando elementi di breve durata. Questi possono generalmente essere ammortizzati in 5, 7 o 15 anni. Nella preparazione di un rapporto sulla separazione dei costi, un perito o un ingegnere visiterà la proprietà e identificherà, quantificherà e valuterà la qualità dei vari tipi di proprietà a vita breve. Dopo la visita al sito, il perito stabilirà letteralmente una base di costi iniziali per ciascuna delle voci a vita breve, a partire dalla data di acquisizione. In un tipico incarico, possono esistere da 35 a 50 tipi di beni immobili a vita breve ammortizzabili 5, 7 o 15 anni.
Quali sono gli articoli a vita breve?
Alcuni degli oggetti di vita breve comuni sono tappeti, piastrelle in vinile, tende, giardini, recinzioni e pavimentazione. Altre, più modeste, sono infrastrutture sotterranee, fognature, impianti idraulici specializzati ed elettrici, ecc.
Mito della segregazione dei costi
Molti investitori immobiliari e persino alcuni redattori di dichiarazioni dei redditi ritengono che la separazione dei costi rinvii semplicemente le imposte sul reddito. La loro preoccupazione è che creeranno un';eccessiva fattura fiscale quando la proprietà viene venduta. Tuttavia, la preoccupazione è infondata. La separazione dei costi offre una riduzione netta delle imposte sul reddito (in base alla differenza tra il tasso di reddito ordinario e il tasso delle plusvalenze). Mentre il contribuente sta differenziando le tasse alle aliquote ordinarie sul reddito, sta solo aumentando le tasse, al momento della vendita, alle aliquote delle plusvalenze. Il beneficio netto è pari a circa il 20% dell';aumento del deprezzamento nella riduzione totale delle imposte.
Naturalmente, l';utilizzo della separazione dei costi quando una proprietà viene venduta non include i benefici di differimento. Tuttavia, include sostanziali benefici di riduzione delle tasse basati sul deprezzamento del recupero.
Suggerimento fiscale sconosciuto
Gli ammortamenti sottostimati negli anni precedenti possono essere reclamati nell';anno corrente senza presentare alcuna dichiarazione dei redditi modificata. Inoltre, l';ammortamento netto non segnalato negli anni precedenti può essere richiesto in un anno. Questo è uno sviluppo abbastanza recente stabilito in Rev. Proc 2001-19. Gli aggiustamenti di ammortamento sono stati suddivisi equamente in 4 anni.
L';ammortamento sotto riportato è riportato nell';anno corrente (:Anno della variazione:) utilizzando il modulo 3115 (modifica del modulo del metodo di contabilizzazione). Il modulo 3115, ai fini della separazione dei costi, è stato designato dall';IRS come una modifica del metodo di contabilizzazione :consenso automatico:.
Semplice esempio
Sam ottiene rapporti sulla segregazione dei costi per documentare la proprietà di 5, 7 e 15 anni nelle sue proprietà vendute recentemente. I rapporti sulla separazione dei costi indicano che Sam ha minimizzato il deprezzamento degli anni precedenti di $ 885.000. Questo ulteriore deprezzamento riduce le tasse sul reddito ordinario di Sam e aumenta le sue imposte sulle plusvalenze. Le imposte sul reddito ordinarie sono ridotte di $ 309.750 ($ 885.000 volte il 35%). Le imposte sulle plusvalenze sono aumentate di $ 132.750 ($ 885.000 volte il 15%). Il risparmio fiscale netto è di $ 177.000 ($ 309.750 in meno $ 132.750).
È legale??
Assolutamente, dal momento che Sam ha volontariamente fatto un prestito al governo di $ 177.000. Sam prestò allo zio Sam il denaro esagerando il suo reddito netto, perché stava sottovalutando il suo deprezzamento immobiliare. Sam certamente non avrebbe mai prestato intenzionalmente il denaro del governo USA per 8 anni allo 0%. L';unica cosa peggiore di fare dello zio Sam un prestito dello 0% è lasciargli mantenere il preside.
Perché la mia CPA non ha consigliato questo?
La legge federale sull';imposta sul reddito è complessa; ci sono molte sfumature. È corretto dire che nessuna persona è un esperto in tutti gli aspetti della legge sulla tassazione dei redditi degli Stati Uniti. Anche la segregazione dei costi è cambiata sostanzialmente negli ultimi 10 anni. Costava $ 20.000 + per un semplice studio di separazione dei costi. Oltre a ridurre i costi, i vantaggi della separazione dei costi sono diventati più comprensibili. Tuttavia, ci sono ancora preparatori di dichiarazione dei redditi che credono che la separazione dei costi rimandi semplicemente il pagamento delle imposte sul reddito.
Inoltre, lo scrittore ritiene che la remunerazione per i redattori dei redditi sia mal concepita. Sono pagati una quota fissa per completare i moduli. A parte la fidelizzazione dei clienti, vi è un incentivo limitato per un preparatore dei redditi a concentrarsi sulla riduzione delle imposte. Il problema della retribuzione è aggravato dal carico di lavoro di punta prima della scadenza del deposito fiscale. I clienti vogliono visitare il preparatore di dichiarazione dei redditi quando sta elaborando il suo carico di punta ed è meno in grado di prestare attenzione focalizzata ai singoli clienti.
Questo ha senso per me?
È necessario rispondere ad alcune domande per determinare se ottenere uno studio sulla segregazione dei costi ridurrà le imposte sul reddito. La prima domanda è se si pagano le imposte sul reddito. (È difficile ridurre le tasse al di sotto di $ 0.) Il prossimo numero è il tipo di reddito. È passivo o ordinario. Se si tratta di reddito ordinario, puoi richiedere il deprezzamento come qualcuno che è? Materialmente partecipato? nel gestire il settore immobiliare o come un professionista immobiliare. Un deprezzamento addizionale può essere sicuramente utilizzato per compensare il reddito passivo. La partecipazione materna è un termine d';arte. Consulta il tuo CPA o preparatore di dichiarazione dei redditi su questo problema. Esistono anche limitazioni relative alla vostra base a rischio. Puoi detrarre l';ammortamento per compensare il reddito ordinario se sei un professionista del settore immobiliare. In termini generali, questo significa che il tuo lavoro giornaliero è legato all';attività immobiliare. Ciò includerebbe i mediatori immobiliari, i mediatori ipotecari, il personale della società di proprietà, gli avvocati immobiliari e altri.
Il passo successivo è determinare quanto può essere generato ulteriore ammortamento e le conseguenze nette dell';ammortamento aggiuntivo. Un consulente esperto in materia di segregazione dei costi dovrebbe essere in grado di fornire sia un';analisi preliminare del deprezzamento supplementare, valutare le conseguenze dell';imposta sul reddito e valutare le conseguenze del guadagno in conto capitale. Ciò fornirà le informazioni necessarie per prendere una decisione informata.
Conclusione
Il codice fiscale bizantino degli Stati Uniti è troppo complesso per essere compreso da chiunque. Un';aliquota fiscale più bassa e un numero inferiore di detrazioni avvantaggerebbero i contribuenti e l';economia. Tuttavia, per ora, il codice fiscale è voluminoso, ha regole contorte e una logica tortuosa. È possibile ridurre legalmente le imposte sul reddito. Tuttavia, richiede una pianificazione e uno sforzo di squadra.