Oggi diamo un';occhiata a un modello che io definisco pila immobiliare. Questo è il più basilare dei modelli di misurazione che consente ad un investitore di prendere un investimento e convertirlo in un modello matematico in modo che possa essere confrontato con tutte le altre opportunità di investimento.
Troppo spesso, vedo? Vuoi essere? gli investitori che vogliono andare a vedere le proprietà. Personalmente, non mi piace mai andare a guardare le proprietà di investimento fino a quando non ho già visto il potenziale dei numeri. Se i numeri non sono super attrattivi, osservare la proprietà non è solo una perdita di tempo, ma porta anche a un';opportunità di decisioni errate attraverso l';attaccamento emotivo. Mi dispiacerebbe innamorarmi? con una proprietà in cui i numeri non possono funzionare come un';altra proprietà.
Analizza una proprietà in affitto
Quindi, per la pila immobiliare. Questo è il più basilare modello matematico che consente all';investitore di determinare il reddito operativo netto (NOI) di una proprietà. Di seguito sono spiegati tutti i termini chiave del modello:
Reddito potenziale lordo (GPI)
Il reddito potenziale lordo di una proprietà è semplicemente il? Caso migliore? di ciò che può generare in affitto. Se una proprietà può essere affittata per $ 900- $ 1.000 al mese per l';affitto, il GPI sarebbe $ 1.000 x 12 = $ 12.000 all';anno.
Vacancy and Collection Losses (V / C)
Vacancy è la misurazione del tempo, espressa in percentuale dell';anno, che ti aspetteresti che la proprietà non abbia un inquilino. Ogni proprietà avrà periodi di vacanza a causa del cambio di inquilino più cicli di mercato che rendono più difficile trovare gli inquilini.
Le perdite di incasso, analogamente a quelle in cui non si verificano entrate, sono quando gli inquilini non paganti sono nella proprietà e devono essere motivati o sfrattati. Anche questo è espresso come una percentuale ogni anno.
La chiave per Vacancy and Collection Losses è che puoi confrontare diversi tipi di proprietà in diversi cicli di mercato. Forse una casa nella fascia di prezzo più alta avrà più inquilini occupanti, quindi una vacanza più bassa, mentre una proprietà in una zona studentesca può essere prevista per girare quasi ogni anno, risultante in una vacanza più alta. Usando le cifre corrette per la vacanza ci permette di confrontare queste due proprietà e determinare quale è l';acquisto migliore.
Efficace reddito lordo (EGI)
L';utile lordo effettivo è l';ammontare delle entrate che prevediamo di ricevere annualmente durante il possesso della proprietà. Questo non è il migliore dei casi ,? piuttosto è lo scenario caso realistico.?
Spese operative (OE)
Le spese operative sono quelle cose che il proprietario deve pagare mentre possiede la proprietà. Tali spese possono includere le tasse di proprietà, l';assicurazione contro i rischi, le spese di manutenzione, le spese di gestione, le spese di associazione dei proprietari di case, le utenze e le riserve per le sostituzioni (tetti, sistemi HVAC, ecc.).
Reddito operativo netto (NOI)
Il NOI è la quantità di denaro che andrebbe a qualsiasi investitore dopo aver ricevuto tutte le entrate e pagato tutte le spese, ad eccezione dei pagamenti su prestiti e imposte sul reddito. Il NOI è importante perché rende tutti gli investimenti immobiliari che vengono acquistati per equivalenti di flusso di cassa.
Servizio di debito annuale (ADS)
Questo è il totale delle rate del mutuo per l';anno. Il servizio del debito annuale include la quota capitale e interessi del pagamento per tutti e dodici i mesi.
Flusso di cassa prima delle imposte (CFBT)
Cash Flow Before Taxes è l';ammontare di denaro realizzato dall';investitore per l';anno, positivo o negativo, prima che le imposte sul reddito siano considerate.
Lo stack immobiliare
IGP
- v / c
= EGI
- OE
= NOI
- ANNUNCI
= CFAT
Quindi c';è il semplice Real Estate Stack. Provalo. Usalo con diverse proprietà per scoprire quali saranno gli investimenti migliori. Se aderisci alla matematica, i soldi seguiranno!