Questa è la :risposta: a una domanda che ho ricevuto la settimana scorsa su una classe di prestiti immobiliari commerciali denominata debito :mezzanino:. Se non ne hai mai sentito parlare, non preoccuparti. Di solito viene utilizzato da investitori immobiliari e investitori immobiliari piuttosto consistenti in situazioni in cui il debito esistente non è abbastanza lontano da finanziare la proprietà. Il debito mezzanino è l';equivalente moderno di seconde azioni di fiducia.
In primo luogo, è necessario comprendere che i prestatori di servizi commerciali :moderni: sono un gruppo geloso: la maggior parte di loro, banche, banche ipotecarie CMBS * e, talvolta, compagnie di assicurazione sulla vita non permetteranno che un vincolo minorenne venga registrato nei confronti di una proprietà in cui hanno un primo atto di fiducia Ci sono diversi motivi per questo, ma la linea di fondo è che gli investitori immobiliari avrebbero avuto bisogno di una grande quantità di denaro per fare transazioni più grandi fino a quando non si sono presentati i finanziatori mezzanini. Ecco un esempio:
Mezzanine Financing Chicago
Un investitore immobiliare ha posseduto un grande centro commerciale per 5 anni e vuole venderlo. Quando l';ha comprato, ha ottenuto un prestito LTV del 75% di $ 6 milioni sul suo prezzo di acquisto di $ 8 milioni usando un prestito Conduit * da una banca ipotecaria. Le tariffe sono diminuite dal momento in cui l';ha comprata, e lo hanno apprezzato fino a $ 16 milioni nello stesso periodo, e il suo saldo di prestiti commerciali è ora di $ 5,5 milioni. Perché questo è un prestito Conduit, il nostro venditore si troverebbe ad affrontare una penalità di pagamento anticipato nell';intervallo da $ 600.000 a $ 1 milione! E poiché non consentono il secondo atto di fiducia sulla proprietà, l';acquirente dovrebbe ricavare più di $ 10,5 milioni per comprarlo! Non.
I prestatori di mutui ipotecari di mezzanino risolvono questo problema prestando su garanzie diverse dalla proprietà. I servizi di prestito commerciale richiedono ai mutuatari di creare un';entità speciale, di solito una LLC, di possedere la proprietà per proteggerli nel caso in cui il mutuatario presenti richieste di fallimento. Il creditore ipotecario di Mezzanino utilizza gli interessi soci della LLC come garanzia per il loro prestito anziché la proprietà. Quindi, nel nostro esempio, il prestatore di mezzanine aumenta con un prestito grande come $ 7,3 milioni (ciò porterebbe i prestiti combinati all';80% del prezzo di acquisto), a seconda dei requisiti del servizio del debito del prestatore. Ecco! Acquisto compiuto!
Anche i prestatori di mezzanino svolgono un ruolo importante nei grandi prestiti per le costruzioni. Sfortunatamente, questi tipi di prestiti commerciali non sono disponibili per i comuni mortali. I prestiti mezzanini più piccoli tendono ad essere nella gamma da $ 2 milioni di $ 3 milioni. Ma è bello sapere che ci sono quando ne hai bisogno!
* CMBS: Titoli garantiti da ipoteca commerciale, solitamente organizzati dalle maggiori banche d';investimento di Wall Street che vengono definite :conduit:.