Purtroppo, questo è il giorno e l';età in cui una prevalenza di pignoramenti continua a strisciare sempre più vicino a casa. Molti venditori fiduciosi si stanno chiedendo cosa è coinvolto in un pignoramento e quali misure possono essere adottate per contrastare tale evento. Di seguito è riportata una cronologia degli eventi in cui una proprietà diventa :delinquente: sui pagamenti.
Lettera di violazione
La lettera di violazione è una lettera formale inviata a voi in un tentativo da parte del creditore per evitare azioni di preclusione. Il creditore spera che questa lettera ti incoraggi a contattarli per elaborare un accordo chiamato allenamento di preclusione. Con l';età dei pignoramenti, abbiamo visto il caso in cui un proprietario di casa è delinquente di 3 mesi, o più, e non ha ancora ricevuto questa lettera.
Come trovare e acquistare una casa preclusa
Esercizio preclusione (Reconveyance, Forbearance, modifica del prestito)
L';assistenza all';allenamento di preclusione viene in genere eseguita durante la fase iniziale delle fasi di preclusione. I creditori sono più che disposti a tentare uno scenario plausibile per fermare la delinquenza e portare il prestito attuale. Ci sono state occasioni in cui il creditore è disposto ad abbassare i tassi di interesse, cambiare i mutui a tasso variabile a fisso, perdonare l';ammontare delinquente dovuto e persino cancellare i privilegi di minore età che possono detenere se il valore della proprietà è inferiore a quanto dovuto. Se un piano di work-out non viene avviato entro circa 45 giorni dalla lettera di violazione, il caso viene normalmente inviato a un avvocato per presentare un';azione di esclusione.
Referral dell';avvocato
Il creditore riferirà il vostro caso (prestito delinquenziale) a un avvocato o fiduciario, di solito con 90 a 120 giorni, che poi deposita una petizione in tribunale per precludere il mutuo e ottenere il creditore il diritto di vendere la casa per pagare il saldo dovuto del tuo prestito. Il tempo medio tra il rinvio dell';avvocato e la vendita di preclusione varia a seconda dello stato. In California, un NOD (Avviso di inadempienza) può essere presentato 90 giorni dopo il pagamento di un mutuo. Con la normativa vigente in CA, il prestatore deve ora contattare personalmente il proprietario della casa per informarli dei propri diritti, quali misure possono essere elaborate, ecc., Prima che un NOD possa essere archiviato.
Titolari Junior Lien
Questi sono anche conosciuti come titolari di privilegi secondari o di altro tipo. Si riferisce a prestatori, persone o al governo che possono avere un privilegio registrato contro la proprietà. Il tuo prestatore principale può contattare i titolari di privilegi junior per determinare lo stato del tuo prestito con loro. Una volta contattati, questi altri detentori di privilegi possono avviare azioni di preclusione separate per proteggere i loro interessi conformemente ai termini e alle condizioni del mutuo o dell';atto di fiducia. Nel mercato di oggi, stiamo vedendo sempre meno i titolari di pegno junior che presentano un NOD perché il valore della proprietà è inferiore a quello che qualsiasi privilegio junior riceverebbe in una vendita fiduciaria. Qualsiasi titolare di pegno minorenne è ancora responsabile per i privilegi senior.
Nota: la maggior parte dei titolari di privilegi prontamente accetta di partecipare alla soluzione di allenamento.
Indulgenza temporanea
Un periodo di grazia, solitamente da 30 a 60 giorni, può essere concesso per consentire di portare la corrente del mutuo. Se richiesto, dovrai dimostrare di poter portare il prestito in corso, come la prova che hai una delle seguenti condizioni:
1. Avere un contratto per la vendita della proprietà e una data di chiusura.
2. Avere un accordo di assicurazione o uno in sospeso.
3. Sono o sono in attesa di un finanziamento approvato da un';altra fonte.
4. Avere una data di completamento approvata di :Prestazione di soccorso:.
Special Forbearance
La sospensione dei pagamenti per un determinato periodo di tempo, in genere non superiore a 18 mesi, dalla data del primo pagamento. Al termine del periodo di sospensione, è probabile che il mutuatario riprenda il pagamento in base a un piano di liquidazione. Questo piano viene utilizzato per assistere i mutuatari che hanno subito una perdita o riduzione temporanea del reddito che si prevede di ripristinare in un secondo momento. La maggior parte dei prestatori fornisce una tolleranza speciale in ogni situazione per la quale esiste documentazione e assistenza legale.
Long Term Special Forbearance
In alcune situazioni, la tolleranza speciale può essere estesa fino a 24 mesi.
Indulgenza militare
Se hai avuto un';ipoteca come civile e successivamente sei entrato nell';esercito, potresti avere diritto all';indulgenza militare concessa ai sensi della legge sulla protezione civile dei soldati e dei marinai. Ci sono due componenti di questa disposizione:
1. Riduzione del tasso di interesse
Ciò richiede che il creditore riduca il tasso di interesse al 6% dal momento in cui il mutuatario inizia il suo dovere attivo fino alla data di rilascio. Tuttavia, entrare solo nell';esercito non è abbastanza; devi dimostrare che il tuo reddito è stato significativamente ridotto a causa dell';entrata in servizio attivo e che questo ha causato le tue difficoltà finanziarie. Se sei idoneo, questo vantaggio è retroattivo alla data di iscrizione.
2. Ulteriori tolleranza
In alcuni casi legati alle difficoltà finanziarie solitamente associate alla perdita di maggiori retribuzioni civili, il veterano può richiedere una speciale considerazione sotto forma di riduzione dell';obbligazione ipotecaria mensile. La differenza tra il pagamento programmato e il pagamento ridotto è indicato come arretrato da Fannie Mae. Al momento del rilascio dal servizio attivo il mutuatario è responsabile per portare la corrente arretrata. Nota: la maggior parte dei creditori non è tenuta a precludere un mutuatario insoluto a cui è stata concessa l';indulgenza militare. In realtà, è la politica di Fannie Mae di offrire al mutuatario la tolleranza aggiuntiva in questa situazione. Se non è possibile effettuare pagamenti, è necessario richiedere un';ingiunzione del tribunale che garantisca la sospensione dell';obbligazione ipotecaria fino al momento del rilascio dal servizio attivo.
Presupposto: una clausola :dovuto alla vendita: esecutiva viene revocata per consentire ad un acquirente qualificato di assumere l';ipoteca di un mutuatario inadempiente.
Vendita pre-preclusione
Al fine di evitare la preclusione, il creditore e il mutuatario accettano di accettare i proventi della vendita per soddisfare un';ipoteca inadempiente anche se la vendita risulta inferiore al saldo del mutuo. Per poter beneficiare di questa opzione è necessario essere in difficoltà finanziarie a causa della riduzione involontaria delle entrate e un aumento inevitabile delle spese che superano il reddito. Le cause inevitabili includono:
1. Licenziamento o perdita di posti di lavoro
2. Disabilità o malattia prolungata
3. La morte di un contribuente ipotecario
4. Se autonomi, una battuta d';arresto aziendale
Dovrai accettare le seguenti condizioni:
1. La quotazione della proprietà in vendita non ritarderà l';avvio o la prosecuzione dell';azione di preclusione, ma il
i termini dell';accordo saranno onorati in conformità con una vendita prima della data di chiusura del pignoramento
2. Accetti di mantenere la proprietà
3. Accetti di compensare le perdite dei prestatori (solitamente negoziabili)
4. Si può avere un debito d';imposta se qualcuno del debito è perdonato. Ci sono leggi specifiche in atto
(sia federale che statale) che annullano questa possibilità.
5. La proprietà è esente da vincoli. Se esistono altri privilegi, il creditore deve accettare l';allenamento
in base al requisito di ammissibilità per un';ipotesi
6. Il creditore si riserva il diritto di negoziare e approvare la transazione.
Deed-In-Lieu of Foreclosure
Questo metodo, offerto ai proprietari di case dai prestatori in default, è stabilito per evitare la preclusione mediante la cessione volontaria della proprietà cedendola al creditore come soddisfazione per il debito. È appropriato quando . . .
1. La proprietà è stata sul mercato come vendita preclusione per tre o più.
2. Esistono ostacoli legali all';azione di preclusione
3. Deed-in-lieu consente al prestatore di prendere possesso della proprietà prima di quanto sarebbe possibile
attraverso la preclusione.
Potresti avere diritto a questa opzione se soddisfi determinati requisiti di difficoltà descritti in questo documento e tutti i privilegi di minore età vengono rimossi. Molte persone che hanno seguito questa strada in seguito si rendono conto che il loro credito non viene salvato facendo un atto a Lieu e si presenta sul loro rapporto di credito altrettanto dispregiativo come una preclusione reale.
Tolleranza (piano di rimborso)
Questo è un piano di rimborso formale ed è basato sulla fornitura di tolleranza speciale ed è l';opzione di allenamento preferita perché è l';alternativa meno costosa di allenamento. Di solito è considerato quando la delinquenza è il risultato di;
La morte di un contributore al pagamento mensile del mutuo e questo non deve necessariamente essere una persona sul mutuo; o malattia, catastrofe o disastro naturale per il quale il mutuatario non è assicurato; o Qualsiasi fattore simile o contributivo. I piani di rimborso possono essere personalizzati per adattarsi a qualsiasi esigenza o soluzione, tuttavia non possono superare i 24 mesi.
Modifica (sostituzione del mutuo)
Questo è un cambiamento dei termini del mutuo al fine di rimuovere una delinquenza ed evitare la preclusione. La modifica include la riduzione del tasso di interesse, l';estensione della durata del mutuo, l';ammortamento negativo, la sostituzione di un tasso variabile con un tasso fisso e la capitalizzazione dei pagamenti delinquenziali. La modifica è appropriata quando è necessario il potenziale per un piano di rimborso a causa di una riduzione permanente o a lungo termine del reddito. Altri titolari di privilegi aventi interessi registrati nella vostra proprietà devono accettare di subordinare il loro interesse al nuovo prestito.