La mia risposta più semplice è: :Al tribunale:.
Le proprietà distressed sono sempre più facili da trovare quando un creditore ipotecario inizia il processo di preclusione. (Il processo viene attivato quando il mutuatario non riesce a effettuare un pagamento ipotecario.) Tecnicamente parlando questa è la fase di :preforeclosure:. Il mutuatario / proprietario di casa ha perso uno o più pagamenti, la vendita dello sceriffo o asta pubblica si profila all';orizzonte, e il proprietario della casa si rende conto che potrebbe presto perdere la sua casa.
A seconda dello stato in cui vivi, il prestatore registra un avviso di inadempienza (NOD) o archivia una causa giudiziaria contro il mutuatario. Non appena la preclusione è informazione pubblica, è relativamente facile da trovare.
Prendi l';atto: prendere in consegna case in preclusione soggette a ipoteche esistenti
Quindi, a seconda della proprietà a cui sono interessato, o faccio una ricerca al tribunale della contea o ottengo le informazioni da un giornale legale che mi ha fatto la ricerca.
La parte più difficile è trovare una proprietà che abbia equità in essa. Quello che sto cercando è un prestito a valore (LTV) del 80% o meno. Ad esempio, se una proprietà ha un valore di mercato di $ 100.000, il proprietario della casa non può più di $ 75.000 - $ 80.000 sulla proprietà.
Perché? Perché non posso spendere più di $ 75.000 - $ 80.000 per la proprietà e ottenere comunque un profitto decente. Ciò include quanto pago per la proprietà (principio, interessi, tasse e assicurazione), i miei costi di riparazione e i miei costi di partecipazione. Sono stato conosciuto per trasmettere un grande affare, semplicemente perché era novembre e non ero convinto che la proprietà avrebbe venduto prima dell';estate. Ho sempre il fattore di dover pagare i costi di mantenimento di una proprietà per almeno sei mesi mentre rimodella o commercializzo la casa. Se i numeri non funzionano, vado via.
A volte ci vuole un bel po ';di ricerca per trovare una proprietà su cui posso ricavare un profitto, ma ne vale la pena.
Ora, prima che tu mi chiami mercenario solo perché cerco le proprietà distressed su cui guadagnare, lasciami dire questo: qualcuno guadagna da ogni preclusione - e potrebbe anche essere te o me.
Alcuni pensano che non sia etico trarre vantaggio dalla sfortuna di un';altra persona di perdere la casa o gli investimenti immobiliari acquistandoli da loro nella fase di preforeclosure. Ma non sono d';accordo. Osservo l';acquisto di preforeclosures come opportunità per aiutare i proprietari in difficoltà a risparmiare il loro credito. Quando compro la loro proprietà, il loro debito viene ripagato e sono liberi di andare avanti con le loro vite.
I pignoramenti e altri problemi di proprietà sono causati dal divorzio, dalla disoccupazione, dalla morte, dall';emergenza medica, dalla recessione economica e da qualsiasi numero di problemi personali.
Recentemente, molti proprietari di case hanno acquistato case costose o rifinanziate per prendere l';equità dalle loro case quando i tassi di interesse sono scesi. Quelli che in seguito hanno perso il lavoro o hanno subito un';emergenza medica hanno improvvisamente perso la capacità di effettuare pagamenti ipotecari. Molte di queste case vengono ora sul mercato come pignoramenti perché i loro proprietari non sono stati in grado di venderle. Mi considerano il loro angelo custode quando sono in grado di acquistare la loro proprietà prima della vendita dello sceriffo, salvo il loro credito, e pagare il loro debito.
Per la maggior parte, i proprietari di case capiscono che un investitore immobiliare deve trarre profitto per rimanere in attività. Se i proprietari di casa sono :sottosopra: nella loro casa (nel senso, devono qualcosa di più della proprietà), e non c';è un';equità nella proprietà, quindi è molto improbabile che possano vendere rapidamente - a me o chiunque altro - e uscire da sotto il loro debito.