In immobili commerciali, capitalizzazione o tasso di capitalizzazione, viene utilizzato per determinare i valori delle proprietà che producono reddito, come appartamenti di cinque o più unità, edifici per uffici, centri commerciali a strisce e altre proprietà simili. Il cap-rate può rappresentare cose estremamente diverse per persone diverse rispetto ai loro interessi nel settore immobiliare commerciale. Prima di esaminare il motivo per cui la velocità massima è importante, e cosa significa per persone specifiche, diamo un';occhiata all';equazione attuale e vediamo come funziona.
Il Cap Rate ha due componenti principali: l';utile operativo netto (NOI) e il prezzo o il valore stimato della proprietà. Il NOI si ottiene sottraendo tutte le spese dal reddito lordo della proprietà. Quando il NOI è diviso per il prezzo o il valore di una proprietà, si rimane con il tasso di cap.
Quali sono i Cap Rate e come vengono calcolati? [#AskBP 096]
È possibile spostare i componenti della velocità di cap attorno per determinare ciascuna delle variabili nell';equazione. Le diverse equazioni utilizzate per determinare una delle tre variabili sono di seguito:
NOI
Cap rate = ----
Prezzo
NOI
Prezzo = -----
Cap Rate
NOI = Valore x Cap Rate
Come puoi vedere, a seconda delle informazioni che hai sulla proprietà, puoi determinare una delle tre variabili.
È fantastico, tu dici, posso determinare queste tre variabili! Ma come influenza le mie attività immobiliari commerciali?
Per mostrare le principali differenze tra cap tassi, ho intenzione di dividere gli investimenti in tre categorie principali:
Investimento sicuro: Cap rate del 5%
Investimento medio: Cap rate del 10%
Investimento rischioso: tasso massimo del 20%
Ciò che l';acquirente vuole dalla proprietà determina ciò che un acquirente sta cercando.
Ad esempio, le proprietà vendute a un tasso massimo del 5% sono spesso caratterizzate da basse percentuali di posti vacanti (meno del 5% -10%), belle proprietà immobiliari, buona gestione, servizi aggiornati e affitti o leasing al prezzo di mercato. C';è un flusso di cassa positivo e forte ogni mese perché la proprietà sta funzionando al suo pieno potenziale.
Il valore di questa proprietà è maggiore quando si opera alle massime prestazioni, quindi un prezzo più alto viene richiesto dal venditore, riducendo la capitalizzazione. Coloro che acquistano a tassi di bassa capitalizzazione sono spesso alla ricerca di negozi al dettaglio, che già realizzano immobili che portano un flusso di cassa costante ogni mese. Un acquirente come questo fa spesso parte di un REIT, di un fondo di investimento immobiliare o di un professionista, come un dottore o un avvocato, che desidera solo trattare con buone proprietà e guardare il flusso di cassa in.
Una proprietà venduta a un tasso massimo del 10% è spesso caratterizzata da posti vacanti più alti (circa il 10% -20%), terreno medio, un team di gestione medio e servizi medi. C';è sicuramente un margine di miglioramento con queste proprietà. Un acquirente che raccoglie una proprietà come questa sta cercando di apportare tali miglioramenti aumentando i tassi, rinnovando e aggiustando la proprietà, così come impiegando un team di gestione ben operativo.
L';unico scopo di questo tipo di acquirente è creare valore nella proprietà in cui è carente. Ci vuole un po ';di lavoro, ed è più rischioso rispetto alla proprietà del tasso del 5%, quindi il prezzo richiesto è inferiore. Centinaia di migliaia di dollari possono essere creati in questa differenza tra una proprietà operativa media e buona.
Una proprietà venduta a un tasso massimo del 20%, o più, è solitamente considerata una proprietà molto angosciata con posti vacanti del 20% e oltre, terreni degradati, vecchi edifici che stanno cadendo a pezzi, un gruppo dirigente povero e persino un proprietario del problema. A causa del rischio, del basso reddito operativo e dei problemi con la proprietà, una persona che è disposta a intraprendere una tale proprietà non deve temere un piccolo (o molto) lavoro e il rischio implicito nel tentativo di trasformare una proprietà di questo tipo in.
Tuttavia, ci sono centinaia di migliaia, a volte milioni di dollari da realizzare in queste proprietà! Ci vuole un occhio attento e alcuni scenari vari e creativi per determinare se la proprietà si esibirà come previsto.
Come puoi vedere, la cap-cap può essere ottima per una persona e orribile per un';altra, a seconda del tipo di investitore che l';acquirente è!
Come venditore, il venditore vuole vendere la proprietà alla più bassa percentuale di cap, perché ciò significa che viene offerto al prezzo più alto possibile. Dipende sicuramente dalle condizioni della proprietà, dal reddito operativo, dalle spese, dalle offerte di lavoro e dal team di gestione per determinare cosa può ottenere il venditore per la proprietà. Il mercato detterà quale sia il giusto prezzo per una proprietà.
I tassi di cap sono considerati il modo migliore per determinare il valore di una proprietà. Ricorda che una banca, o un altro tipo di prestatore, guarderà il NOI di una proprietà rispetto al debito al fine di determinare se si tratta di un investimento sicuro per il creditore. Per un creditore, la copertura del debito è più importante della capitalizzazione. Tuttavia, se è possibile ottenere un tasso di cap più alto ottenendo un prezzo di acquisto inferiore, è possibile ottenere un prestito più piccolo ed eventualmente essere in grado di coprire il prestito con l';attuale NOI. Si tratta di lavorare con i numeri per vedere se un accordo è fattibile.
Quando si esaminano le proprietà commerciali, utilizzare la velocità massima per determinare se la proprietà dell';oggetto soddisfa i criteri specifici. Crea sempre scenari futuri e manipola le entrate e le spese della proprietà per determinare se puoi ottenere i soldi dalla proprietà che speri di ottenere.
Le miniere d';oro si possono trovare nelle proprietà del cappuccio più alto, quindi dai un';occhiata a ciò che puoi scoprire nella tua comunità.