Troppo spesso, gli investitori si precipitano a comprare una proprietà per tutte le ragioni sbagliate :è un buon affare:, :un';opportunità di scambio: e la lista continua. Poi si chiedono che cosa è successo quando l';investimento va a pera o diventa un lavoro a tempo pieno.
Se si è seriamente intenzionati a creare una ricchezza significativa dall';investimento immobiliare commerciale, è necessario disporre di una strategia di investimento adeguata. Questo è un business lento e ricco che richiede pazienza, pianificazione e persistenza.
Gli elementi chiave di qualsiasi strategia di investimento immobiliare sono:
Iniziare nel settore immobiliare commerciale
* Procurati i tuoi affari finanziari personali e assicurati che siano orientati verso la creazione di ricchezza, senza pagare il debito dei consumatori. Inoltre, controlla la tua valutazione di credito per assicurarti che sia in ordine.
* Disegna un elenco dei tuoi criteri per tipo di proprietà, dimensioni e posizione. Essere consapevoli del fatto che ogni tipo di proprietà richiede un diverso insieme di competenze da gestire e offre diversi tassi di rendimento. È molto più facile adattare la proprietà ai tuoi punti di forza piuttosto che provare a modificare la proprietà.
* Studia il tuo mercato locale in modo da poter identificare rapidamente le opportunità che sono nella tua capacità di agire. È inutile cercare di investire in un';area in cui non si hanno conoscenze sul campo.
* Sii preparato a studiare e imparare. Una volta individuato un possibile accordo, devi essere in grado di valutare con precisione una proprietà in base alle sue condizioni, alle tue aspettative di rendimento e al tuo potere di prestito. Devi capire perché :ciò che vale: è la domanda sbagliata da porre e come rispondere alla domanda giusta :che cosa vale per me?:
* Infine, devi imparare come strutturare le offerte e rendere le offerte troppo buone per rifiutarle.
Quando avrai svolto correttamente questo compito, sarai in grado di agire in modo deciso, raccogliere i profitti e mantenerli. Naturalmente, dovrai consultare regolarmente il tuo commercialista in materia di pianificazione fiscale e protezione patrimoniale, che sono le pietre angolari di qualsiasi piano di costruzione della ricchezza.
È inoltre necessario considerare quale sarà il tuo portafoglio complessivo. Non cadere nella trappola di acquistare ogni sorta di proprietà diverse e poi finire con il fatto di essere un lavoro a tempo pieno mentre ti diverti a gestire gli sfratti, i salti, le insolvenze, la manutenzione e le fatture.
Una volta completata la pianificazione generale, il passo successivo è selezionare la squadra immobiliare. Avrai bisogno di un buon agente immobiliare, ufficiale di prestito, consulente fiscale e avvocato. Queste persone sono fondamentali per il tuo successo perché l';investitore con le migliori conoscenze può identificare rapidamente le proprietà da ignorare e quelle da prendere in considerazione.
Ricorda il vecchio adagio, :il veloce e il morto: la velocità con cui puoi concludere un affare ti darà il vantaggio in qualsiasi tipo di mercato. Inoltre, i vostri consulenti possono indicarvi la giusta direzione per quanto riguarda le questioni finanziarie, fiscali e legali.
Inoltre, c';è una buona ragione dietro il grido di presa, :posizione, posizione, valore:. Vuoi un ritorno sul tuo dollaro quindi stai cercando una proprietà che richiede un po ';di attenzione in modo da poter aggiungere valore.
Una strategia è quella di acquistare immobili in aree emergenti con nuovi sviluppi o proprietà rinnovate. Questo rende facile attrarre e mantenere buoni inquilini e porta a maggiori rendimenti.
Un';altra tattica per aggiungere valore è l';acquisto di proprietà in posizioni solide, ma richiedono un po ';di manutenzione o aggiornamento, come ad esempio migliorare l';aspetto estetico dell';edificio, migliorando così istantaneamente il suo valore con un piccolo esborso.
Per quanto riguarda il finanziamento, le banche sono il primo prestatore più ovvio, ma i prestiti commerciali non sono così semplici come i prestiti residenziali più comunemente noti e si dovrebbe sempre cercare una consulenza professionale dal proprio commercialista e consulente legale.
Dovresti anche comprendere i vari metodi di finanziamento, come la doppia chiusura, le opzioni di leasing e il contratto di compravendita.
La doppia chiusura ha recentemente attratto pubblicità negativa, ma solo perché è stata fraintesa. Questo è un metodo di negoziazione perfettamente legale, morale ed etico che esiste da oltre 100 anni.
Una doppia chiusura è semplicemente due chiusure back-to-back in cui i proventi della seconda chiusura servono a finanziare la prima chiusura. Entrambe le chiusure sono fatte in garanzia, quindi il :mediatore: può acquistare e rivendere una proprietà a scopo di lucro senza versare il proprio denaro.
Il principale svantaggio che devi fare attenzione è che la chiusura raramente va al piano e ci sono ritardi fino a poche settimane, che possono far sbrogliare il piano. Assicurati che qualsiasi contratto lo consenta e dovresti essere coperto.
Contratto per atto è un accordo in base al quale l';acquirente effettua pagamenti rateali su un accordo simile al finanziamento auto. Cioè, il venditore detiene il titolo della proprietà mentre l';acquirente ha il titolo equo.
Le opzioni di leasing sono costituite da due elementi, il primo dei quali è il leasing. Questo è un contratto per l';uso e il possesso della proprietà, creando così una relazione locatore / locatario.
Il secondo elemento prevede un';opzione di acquisto, che è un accordo unilaterale in cui il venditore si impegna a concedere all';acquirente il diritto esclusivo sulla proprietà affittata. Questa NON è una vendita.
Fai lo sforzo di preparare le tue entrate e le spese pro forma fin dall';inizio, o chiedi al tuo commercialista di farlo. Non fare affidamento sui risultati operativi o sulle proiezioni presentate dall';agente o dal venditore è probabile che il venditore esagerà le entrate e sottostimerà le spese, quindi rivendicherà l';ignoranza se contestato.
L';unico modo per conoscere il valore dell';investimento di ciò che la proprietà vale per te è sviluppare una proiezione accurata delle entrate e delle spese, che può essere ottenuta solo ricercando il mercato e determinando in anticipo quale sarà il flusso di cassa una volta che il tuo investimento e il piano di gestione è a posto.
Inoltre, è necessario almeno un acconto del 20-25% per accedere ai migliori termini di finanziamento. È ancora possibile ottenere finanziamenti su un pagamento fino al 10%, ma si pagherà più interessi, commissioni di prestito e assicurazione ipotecaria privata.
Ricorda che prendere a prestito per coprire la maggior parte dei tuoi costi di acquisizione può aumentare i tuoi tassi di rendimento, ma troppa spesa di debito può essere pericolosa se il mercato subisce una flessione.