Per molti proprietari di case che si ritirano nella paura e nell';ansia quando iniziano a perdere i pagamenti dei mutui, il processo seguito dalla banca per precludere la casa può essere sorprendentemente breve. In effetti, in pochi mesi, i mutuatari possono passare dall';essere delinquenti sul mutuo a essere citati in giudizio per avere la propria casa venduta all';asta per essere sfrattati dalla banca o dal nuovo proprietario in seguito.
La seguente storia è come un tipico pignoramento in uno stato giudiziario (che richiede un giudizio per preclusione) può procedere. Si presume che la famiglia nella storia di fantasia non faccia nulla per salvare la propria casa o difendersi dal pignoramento in tribunale per cercare di acquistare più tempo.
Responsabilità dei proprietari di case dopo la preclusione
John e Mary hanno comprato la loro casa nel 2006 per $ 250.000, ai vertici del mercato immobiliare nel loro quartiere. Non hanno messo giù i soldi perché avevano un credito sufficiente per qualificarsi per un mutuo subprime 100% LTV. Da allora, la casa è diminuita di valore, come tutte le case nel loro quartiere, ed è stata recentemente valutata a $ 175.000.
Hanno pagato sostanzialmente nessuno del saldo dovuto sul mutuo, e recentemente John ha perso il lavoro in uno stabilimento di produzione di stampi per materie plastiche. Ha trovato una posizione temporanea, ma invece di guadagnare $ 60.000 all';anno, ora è fortunato a guadagnare $ 300 a settimana. Anche Mary ha assunto un lavoro part time, ma il suo reddito è persino inferiore a quello di John, e non potranno più permettersi il pagamento del mutuo.
Inevitabilmente, John e Mary iniziano a perdere i pagamenti sul mutuo e le altre fatture, sebbene non sentano dalla banca fino a tre mesi. Poiché vivono in uno stato di preclusione giudiziaria, il loro istituto di credito invia loro un avviso in cui dichiara che, se non restituiscono gli arretrati entro 30 giorni o prendono altre disposizioni, saranno avviati procedimenti legali di preclusione.
John e Mary non rispondono a questa lettera, né a nessuna delle chiamate giornaliere dal dipartimento delle collezioni della banca. Suppongono che saranno umiliati e costretti a fare un pagamento che non possono permettersi, e hanno bisogno di ogni centesimo che stanno facendo attualmente per pagare cibo e utilità. Quindi non contattano la banca per le soluzioni di allenamento e la banca fa il passo successivo.
Dopo che i trenta giorni sono passati, il mutuante invia un preavviso di 10 giorni per precludere la casa, e rinvia il prestito ai suoi avvocati locali in quello stato. Qualche settimana dopo, la causa è archiviata nel tribunale di contea, e John e Mary ricevono una copia di una citazione e un reclamo, dando loro 30 giorni per presentare la loro risposta.
Anche se la famiglia consulta un avvocato per difendere il pignoramento in tribunale, decide di non perseguire questa opzione a causa del costo elevato e del risultato improbabile di vincere la causa. Piuttosto che assumere un avvocato o difendere il pignoramento da soli, John e Mary decidono che non risponderanno al reclamo e sperano che qualcosa di meglio venga a modo loro.
Ma niente di meglio arriva, e la banca chiede al tribunale di concedergli un giudizio di default e ordinare che la casa venga messa all';asta alla prossima vendita dello sceriffo di contea. Poiché John e Mary non hanno depositato una risposta, il giudice concede la mozione della banca per il giudizio di inadempienza e la casa è in vendita. Il mutuante invia alla famiglia una copia del giudizio e della comunicazione di vendita, dando loro fino alla data dell';asta per pagare l';importo totale dovuto.
Il mese successivo, la casa viene messa all';asta dal tribunale della contea dal dipartimento dello sceriffo, sebbene nessuno acquisti la casa. La proprietà ritorna al prestatore di preclusione, che è l';unica parte a fare offerte sulla proprietà. L';intero processo di pignoramento richiede circa 100 giorni dal momento della prima comunicazione fino a quando la banca non riprende la proprietà.
Pochi giorni dopo che la casa è stata messa all';asta, la vendita viene confermata dal tribunale e gli avvocati della banca chiedono che vengano rimossi i proprietari di casa e gli eventuali oggetti personali rimanenti nella casa. Il giudice concede questo ordine, e un avviso di sfratto di 3 giorni viene pubblicato sulla proprietà da un delegato dello sceriffo in pochi giorni, per lo shock, l';orrore e la sorpresa di John e Mary, che pensavano di ricevere più attenzione se fossero stati essere forzato.
A questo punto, John e Mary non hanno intrapreso alcuna azione specifica per salvare la loro casa e sono ora in pericolo di essere sfrattati con la forza dalla proprietà entro 72 ore dal ricevimento della notifica. Poiché non hanno fatto nulla per fermare la preclusione o ritardare il processo, hanno avuto solo poco più di tre mesi per risparmiare denaro per muoversi. Questo non è abbastanza per trovare un appartamento, e la famiglia deve trasferirsi con i parenti finché non possono permettersi un nuovo posto.